En todo el mundo hay grandes ciudades que muchas veces no son consideradas como la primera opción para las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, te presentaremos ocho ciudades en las que, dado a su gran crecimiento en el último año, está emergiendo un clima de negocios que favorece las inversiones en bienes raíces.
1. San Pablo Paulo, Brasil
San Pablo fue la única ciudad que tenía la mayor área en construcción de propiedades de alta gama a finales de 2020. Junto a capitales como Shanghái y Ciudad de México, San Pablo representa al mundo emergente como motor de crecimiento, que corre con obras para atender la alta demanda de empresas locales y multinacionales en busca de lujosos espacios en importantes centros financieros.
A diferencia de las ciudades donde el exceso de oferta ya supera la demanda, San Pablo aún se encuentra comprimida entre la alta demanda, una de las tasas de disponibilidad más bajas del mundo (1,2% al final del primer trimestre de 2022) y la octava renta comercial más alta del planeta – 875 dólares el metro cuadrado, bastante más que en Nueva York y algunas partes de Londres.
Hay competencia para alquilar pisos a precios muy altos y también para invertir: los promotores pueden mantener sus promociones hasta el lanzamiento para obtener mejores precios, y algunos fondos ya están comprando propiedades aún en construcción.
Lo que sucede, por lo tanto, es una falta crónica de bienes raíces comerciales en Brasil. Con apenas 0,54 metros cuadrados por habitante, el mercado inmobiliario de San Pablo aún tiene mucho potencial de crecimiento. A finales de 2021 había 1,3 millones de metros cuadrados en construcción. Pero la propia Colliers ya advierte del riesgo de sobreoferta ya en 2022, tras la entrega de buena parte de estos stocks.
2. Shanghái, China
Asia debe seguir siendo el motor del crecimiento mundial, y las ciudades chinas como Shanghái están en el centro de este proceso. Especialmente ahora que las empresas están buscando intensamente un espacio fuera de la capital, Beijing. A pesar de casi 3,5 millones de metros cuadrados en construcción a fines de 2010, la oferta de propiedades comerciales de alto nivel en Shanghái aún se caracteriza como «limitada» en comparación con la demanda.
La tasa de desocupación, que se mantuvo estable en torno al 13% en el último año, a principios de 2023 ya ha descendido hasta el 9,6%. El mercado inmobiliario comercial todavía tiene mucho espacio para crecer. La relación entre la cantidad de metros cuadrados de propiedades comerciales de alta gama y la cantidad de habitantes en la ciudad es de solo 0,27 metros cuadrados por habitante, en comparación con una relación de 5,0 en París, por ejemplo.
La demanda es fuerte tanto de empresas chinas como extranjeras, especialmente instituciones financieras. Según las estadísticas oficiales de Shanghai, el año pasado se completaron en la ciudad 45 sucursales regionales de empresas, 22 empresas de inversión y 15 centros de investigación y desarrollo para multinacionales. Los alquileres aún no se encuentran entre los más altos del mundo, pero deberían continuar su trayectoria ascendente. Desde finales del año pasado hasta principios de este año, los precios aumentaron un 7%.
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3. Moscú, Rusia
La exorbitante cifra de 2,8 millones de metros cuadrados en construcción en Moscú no es reflejo de una recuperación del mercado inmobiliario local. Moscú todavía siente las repercusiones de la crisis. Rusia tuvo un gran pie en el freno, principalmente de la inversión extranjera. Como resultado, no solo el área en construcción sino también la tasa de vacancia ha ido cayendo.
4. Ciudad Ho Chi Minh, Vietnam
La antigua Saigón, ahora Ciudad Ho Chi Minh, ocupa el tercer lugar con una cartera de pedidos de 2,7 millones de metros cuadrados en construcción. Sin embargo, la gran oferta ya está comenzando a superar la demanda en la ciudad económicamente más importante de Vietnam. Aunque experimentaron un aumento en 2020, las rentas han estado cayendo desde 2018 y se espera que continúen en esta trayectoria.
La expectativa de entregas futuras de propiedades de alta gama ya se ha descontado. La tasa de vacancia sufrió uno de los mayores aumentos el año pasado y actualmente oscila entre un exorbitante 20% y 25%. Sin embargo, la intensa actividad económica de la moderna y populosa ciudad de Ho Chi Minh debería seguir atrayendo empresas extranjeras, de sectores como finanzas, seguros, bienes raíces, consumo y tecnología de la información.
5. Tokio, Japón
El aumento vertiginoso de los alquileres comerciales en Tokio indica la necesidad de una construcción inmobiliaria de alto nivel. Alquilar un metro cuadrado en la ciudad cuesta en promedio US$1.166, el tercer valor más alto del planeta. El área en construcción creció de 2019 a 2020 y al cierre del año era de casi 2,2 millones de metros cuadrados. La tasa de desocupación ha venido aumentando levemente desde 2019, pero aún era baja a fines de 2020, cerrando el año en 8,5%.
Esto en una ciudad donde el stock de locales comerciales es de 4,86 metros cuadrados por habitante, ratio que revela un mercado que ya está bastante maduro. En cuanto a la venta de inmuebles comerciales de alta gama, Tokio fue la ciudad que acaparó el segundo mayor volumen de negociaciones en 2020, sólo por detrás de Londres, al haber movido 11.700 millones de dólares.
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6. Riyadh, Arabia Saudita
Riyadh tiene la tasa de vacantes más alta: no menos del 40%. A finales de 2022 se encontraban en construcción 1,7 millones de metros cuadrados, la práctica totalidad de los cuales se encontraban en el gigantesco King Abdullah Financial District.
Las principales instituciones financieras de Oriente Medio, incluido el regulador del mercado de capitales de Arabia Saudita, ya han confirmado su intención de alquilar espacio en el enorme complejo. A lo largo de 2020, el gobierno saudí fue uno de los mayores demandantes de espacio en bienes raíces comerciales. Aun así, la gran oferta ha ido superando a la demanda. La tendencia ahora es que los inquilinos se beneficien de alquileres necesariamente más competitivos.
7. Cantón, China
A pesar de clasificarse entre las 10 principales ciudades que experimentan un auge en el sector inmobiliario comercial, la tercera ciudad más grande de China experimentó una reducción considerable en el número de metros cuadrados en construcción desde finales de 2021 hasta finales de 2022.
De 3,2 millones de metros cuadrados en diciembre de 2021 a 1,7 millones de metros cuadrados en diciembre de 2022. No está mal, ya que la tasa de desocupación ha ido en aumento en Guangzhou, cerrando 2022 en un 17,3%, un nivel muy alto. La ciudad es un importante centro comercial, sede de una de las mayores ferias comerciales del planeta y un importante puerto de conexión con el resto del mundo.
8. Ciudad de México, México
Ciudad de México registró, junto con San Pablo, la mayor superficie en construcción de América Latina en 2022. El año para la capital mexicana cerró con 1,4 millones de metros cuadrados en construcción. El mercado inmobiliario comercial de alto nivel de la Ciudad de México está experimentando el crecimiento más ordenado de todas las ciudades de la lista. La superficie en construcción ha ido aumentando poco a poco, acompañada de un ligero aumento de la tasa de desocupación, que finalizó 2022 en el 11%, nivel considerado saludable.
El desarrollo de la economía mexicana debería conducir a una caída en las tasas de desocupación y una estabilización de las rentas comerciales en los próximos meses. Según un informe de la consultora Cushman & Wakefield, la demanda en 2023 deberá ser impulsada por empresas extranjeras, pero principalmente por el mercado interno, representado por sectores de gobierno, medios de comunicación, servicios e instituciones financieras.
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