Conocé las leyes de bienes raíces en Paraguay para invertir mejor

Las leyes de bienes raíces en Paraguay son un conjunto de normas que regulan los derechos y obligaciones de los participantes en operaciones inmobiliarias. En realidad, en el sistema legal paraguayo, se utiliza también la expresión «bienes inmuebles» que es equivalente a bienes raíces. En ambos casos, se refiere a bienes que no se pueden mover o trasladar de su lugar, es decir que están asociados física o jurídicamente a un terreno. Así, conocer estas leyes te ayudará a invertir mejor en un negocio que está en auge en Paraguay.

¿Cómo se incluyen las leyes de bienes raíces en el sistema legal paraguayo?

El sistema legal paraguayo, como en todo el mundo, está compuesto por un conjunto de disposiciones que se ordenan jerárquicamente. Como si se tratara de una pirámide, en la cúspide se encuentra la Constitución como ley suprema. A ésta le siguen los tratados, convenios y acuerdos internacionales de los que Paraguay es parte y se hayan aprobado y ratificado por leyes.

En el siguiente escalón se encuentran las leyes del Congreso nacional. Luego, las disposiciones ministeriales y decretos. Por último, las ordenanzas municipales.

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Este sistema está establecido en el artículo 137 de la Constitución Nacional, que establece el orden de prelación de la legislación vigente.

Las leyes de bienes raíces así tienen un marco que parte del derecho a la propiedad privada en el artículo 109 de la Constitución, y se difunde al resto de la normativa, como el Código Civil, leyes impositivas, derecho del consumidor inmobiliario entre otras. Interesante, ¿no es cierto?

Leyes de bienes raíces en Paraguay: el Código Civil

Dentro de las leyes de bienes raíces en Paraguay debemos analizar en primer lugar el Código Civil. Este cuerpo legal contiene las siguientes disposiciones:

• Define los bienes inmuebles, considerando dos categorías: los inmuebles por naturaleza, que se encuentran inmovilizados, y los inmuebles por accesión que son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo. También integran esta categoría las cosas muebles accesorias al servicio y explotación de un fundo, y los instrumentos públicos donde conste la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, excepto las hipotecas.
• Explica los actos posesorios sobre cosas inmuebles como cualquier modo de ocupación que se efectúe.
• Define cómo se adquiere la propiedad de bienes inmuebles: por contrato, accesión, usucapión o sucesión hereditaria. También, cómo se pierde, entre otras causas por su enajenación y casos previstos por la ley. En cuanto a la propiedad horizontal, explica que cada departamento debe ser individualizado e inscripto en el Registro de Inmuebles para su identificación.
• Garantiza el derecho de usufructo de bienes inmuebles, lo que incluye el contrato de alquiler, y establece la forma en que deben constituirse las hipotecas.

Leyes de bienes raíces según las actividades relacionadas con el sector inmobiliario

Interesará a los inversores conocer las leyes de bienes raíces en Paraguay según las distintas actividades del sector. Es porque al analizar una inversión inmobiliaria, seguramente se encontrará con una serie de participantes, desde constructoras hasta agentes inmobiliarios. Veamos esto más detalladamente.

Actividad inmobiliaria

• Compra y venta. Como lo dijimos, el marco general de las leyes de bienes raíces es el Código Civil. La figura del contrato de compraventa se encuentra en el artículo 737 de dicho código.
• Alquileres. El contrato de locación se encuentra regulado en los artículos 803 al 844 del Código Civil. En cambio, el arrendamiento de fundos rurales también está regido por la Ley 1295 de locación, arrendamiento o leasing financiero y mercantil.

Constructoras

El contrato de obra está reglamentado en los artículos 852 a 866 del Código Civil. Para la ejecución de obras públicas se encuentran vigentes las siguientes leyes de bienes raíces:

• Concesiones de obras y servicios públicos. Ley 1618/2000.
• Contrataciones públicas. Ley 2051/2000.
• Ley APP (Alianzas público-privadas) N° 5102/13.

Fideicomisos

Aquí encontramos una de las más importantes leyes de bienes raíces de Paraguay: la ley 921 de 1996, que regula el contrato fiduciario. El fideicomiso inmobiliario es bastante complejo, y en realidad esta ley no lo establece de manera específica.

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Por ello, se debe tener en cuenta la Resolución del Banco Central de Paraguay N° 12 de 2011 que establece el Reglamento de Operaciones Fiduciarias, que en su artículo 45 establece el fideicomiso para proyectos de construcción.

Las leyes de bienes raíces y los intermediarios inmobiliarios

El sector inmobiliario está compuesto por múltiples actores y entre éstos encontramos los intermediarios. Veamos las leyes de bienes raíces que los regulan:

• Corredor inmobiliario. El Código Civil establece las características del contrato de corretaje, en tanto la Ley 1034/1983 o ley del comerciante, define al corredor como la persona que media entre la oferta y la demanda sin relación de dependencia.
• Agente inmobiliario. Es la persona que se dedica a la venta de propiedades, ejerciendo las funciones de gestión y asesoría inmobiliaria. Cuentan las mismas regulaciones que para el corretaje, ya que la figura no se encuentra de manera explícita en las leyes de bienes raíces.

Régimen tributario: la ley 125/91

Otro cuerpo legal de los más importantes dentro de las leyes de bienes raíces de Paraguay es el régimen tributario. Se encuentra plasmado en la Ley 125/91. Podemos destacar:

• Impuesto a la renta. Grava la renta proveniente de la compraventa de inmuebles cuando se realice como actividad habitual.
• Impuesto inmobiliario. Es un impuesto anual que incide sobre los inmuebles ubicados en territorio paraguayo. Declara contribuyentes a personas físicas y jurídicas. La base imponible es la valuación fiscal. La tasa impositiva es del 1%. En tanto, los inmuebles rurales menores a 5 hectáreas estarán gravados con una tasa del 0,5%. Establece un adicional a inmuebles baldíos del Área Metropolitana de Asunción, con una tasa del 4 por mil en Asunción y el 1 por mil en los municipios del interior. Hay otros adicionales, como inmuebles rurales de gran extensión.
• Impuesto al Valor Agregado (IVA). Grava la enajenacion de bienes. Alcanza a empresas. La tasa es del 10%.
• Impuesto a los actos y documentos. Grava las actuaciones notariales y escrituras y otros actos vinculados a bienes inmuebles. La base imponible es el valor que figure en los documentos. Los numerales 19 a 22 que son los que corresponden a bienes inmuebles tienen oscilan entre el 1% y 2% y un impuesto fijo de 3.000 para las valuaciones que realice la oficina de Catastro.

Disposiciones de transparencia

Un capítulo importante dentro de las leyes de bienes raíces en Paraguay lo constituyen las normas de transparencia, dedicadas a prevenir cierto tipo de ilícitos como la legitimación de bienes o dinero. De hecho, Paraguay cuenta con una Secretaría específica, la SEPRELAD, que recomienda tener en cuenta las siguientes normas:

• Ley 1015/1997. Previene y reprime actos ilícitos destinados a la legitimación de dinero o bienes. La acompañan las Resoluciones N° 218 y N° 375 sobre creación de un Registro de Sujetos Obligados, y su modificatoria la ley 3783/2009.
• Resolución 201/2020 de la SEPRELAD sobre reglamento de prevención de LA y FT.
• Resolución 241/2020 que aprueba el formulario de remisión de datos para sujetos obligados del sector inmobiliario.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Conocé las leyes de bienes raíces en Paraguay para invertir mejor». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en desarrollo sostenible y gestión de recursos. Contactanos para más información.

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Fuentes

Ministerio Público de Paraguay. https://ojs.ministeriopublico.gov.py/index.php/rjmp/article/download/72/311?inline=1

Plan Director TICs (2011). Marco legal. https://www.senatics.gov.py/application/files/7514/6219/3140/PDmarcolegal.pdf

BACN (2012). Ley 1183 – Código Civil. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/524/ley-n-1183-codigo-civil-iv-parte-libro-cuarto

Poder Legislativo. Ley 125/91. https://www.set.gov.py/documents/d/global/p-ley-n-125-91-2-

SEPRELAD. Guía de conclusiones del estudio sectorial de riesgos de LA/FT sobre las actividades e inversiones inmobiliarias. https://www.seprelad.gov.py/userfiles/files/Guia_de_Riesgos_LA_FT_Sector_Inmobiliario.pdf