Crowdfunding inmobiliario: ¿cuáles son las nuevas regulaciones?

El crowdfunding inmobiliario es un modelo de formación de capital y participación en el mercado. Surge a partir de dos grandes avances tecnológicos: las finanzas electrónicas y la economía de plataformas. También se conoce como financiamiento colectivo. En realidad, no está normatizado. Aunque esto no es un obstáculo para que miles de personas participen y se beneficien en las distintas etapas de un proyecto inmobiliario, varios sectores reclaman una ley.

¿Cuál es el marco legal del crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es una de las formas de obtención de fondos más dinámicas de las finanzas electrónicas. Se materializa a través de plataformas, de las que hay varias en Paraguay.

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El mecanismo es simple:

• El inversor se registra en plataforma y explora los diferentes proyectos inmobiliarios en los que puede invertir.
• Selecciona el proyecto y la suma que desea invertir.
• Firma un contrato con la proveedora de la plataforma y deposita los fondos.
• Una vez alcanzada la financiación total del proyecto, la proveedora de la plataforma entrega el dinero a la desarrolladora inmobiliaria de acuerdo a un plan y coronograma de construcción. Puede haber algunas variantes y previsiones, por ejemplo, qué ocurre si la empresa constructora o la desarrolladora abandonan el proyecto.
• Cuando se completa el proyecto y se venden las unidades, los dividendos se distribuyen proporcionalmente entre los inversores. Pueden determinarse otras formas de retribución, como bonos, acciones, participación u obligaciones.

Regulaciones Fintech que incluyen el crowdfunding inmobiliario

En primer lugar debemos analizar las regulaciones Fintech en Paraguay. Se debe a que el crowdfunding se considera un servicio Fintech. Entre las normas más importantes encontramos:

• Resolución 6/2014 del Banco Central de Paraguay. Reconoce y permite la actividad de instituciones no bancarias al mercado formal del dinero y pagos electrónicos. Se calcula que fácilmente más de 3,5 millones de paraguayos utilizan billeteras electrónicas.
• Decreto 4053/2020 -Resolución Mercosur N° 37/19. Sobre protección del consumidor en comercio electrónico.
• Ley N° 5810 del Mercado de Valores, excluye expresamente los créditos concertados bajo la modalidad de financiamiento colectivo, de su ámbito de aplicación.

En síntesis, podemos decir que no hay una regulación específica para el crowdfunding como sí la hay en otros países, como México. Pero esto no es un obstáculo para el crecimiento de las plataformas de financiamiento colectivo. En realidad, muchas actividades económicas en Internet se basan en la confianza. Esto, como vemos, es especialmente cierto en el caso del crowdfunding inmobiliario.

Guías de la GAFILAT

Sin embargo, estas plataformas sí se hallan bajo la lupa de la GAFILAT, es decir, el Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica. Es una organización intergubernamental encargada de prevenir y combatir el LA y el FT, a los que ahora se ha agregado la prevención del financiamiento de armas de destrucción masiva.

El GAFILAT es parte del GAFI (Grupo de Acción Financiera Internacional). Paraguay se halla fuertemente comprometido con los objetivos del GAFI. De hecho, creó la SEPRELAD, o Secretaría de Prevención del Lavado de Activos. Según el último informe del GAFILAT, en septiembre de 2022, Paraguay alcanzó el 93% de implementación de las 40 recomendaciones del GAFI. Así, se convierte en uno de los mejores países de la región en cumplimiento técnico.

El GAFILAT emitió una guía específica para la regulación de activos virtuales y proveedores de servicios de activos virtuales en la región. En realidad, el uso de activos virtuales es un desafío a la prevención del LA y FT. Considerando las finanzas electrónicas van en aumento, recomienda que se incorporen las medidas de prevención a los marcos legales de cada país.

Así, en Paraguay encontramos las siguientes normas:

• Resolución 08/2021 de la Seprelad. Incorpora las actividades relacionadas con activos virtuales a los sujetos obligados de la ley 1015/97. Recordemos que esta ley está dedicada a la prevención y represión del LA.
• Resolución 314/2021 de la Seprelad. Obliga a los proveedores de servicios de activos virtuales a adoptar un sistema de administración y gestion de riesgos. Entre aquéllos, incluye la provisión de servicios financieros.

Obligaciones de las empresas de crowdfunding inmobiliario sobre la prevención del LA

De acuerdo a las normas de la Seprelad, las plataformas de crowdfunding inmobiliario u otros tipos de financiamiento colectivo están obligadas a:

• Contar con un sistema de prevención del LA/FT. Este sistema debe tener componentes de gestión de riesgos y cumplimiento.
• Realizar una autoevaluación de riesgos que incluya metodologías y procedimientos de identificación, evaluación y mitigación.
• Contar con una estructura de cumplimiento. La misma está encargada de tomar en cuenta los riesgos y establecer las políticas y procedimientos.
• Realizar una evaluació de riesgos de nuevos productos y servicios cuando lleguen a nuevas zonas geográficas, mercados, proveedores y contrapartes.
• Enviar reportes de operaciones sospechosas (ROS) y reportes negativos.

Perspectivas de la regulación del crowdfunding inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario o de otras actividades ofrecen a los ahorristas un nuevo modelo de inversión, más simple e inclusivo.

De hecho, se reconoce esta herramienta como una forma valiosa para que las empresas puedan acceder a distintas formas de financiamiento. Y también, de promover el ahorro, la inversión y la educación financiera de la comunidad.

Sin embargo, estas empresas de financiamiento colectivo por el momento deben autorregularse. Por ejemplo, en 2016 se fundó la AFICO Paraguay (Asociación de Financiamiento Colectivo). También, por iniciativa del BID, se creó la AFICO México. La idea era llegar a una AFICO latinoamericana.

Anteproyectos de ley de organismos públicos

Desde el sector público también se está trabajando en el tema. Por ejemplo, existe un anteproyecto de ley redactado por la Superintendencia de Valores para regular las plataformas de financiamiento colectivo. Según este proyecto:

• La SV se convierte en la autoridad de aplicación.
• Las plataformas deben remitir información al Banco Central de Paraguay.
• No pueden ejercer otras actividades que las autorizadas.
• No pueden realizar recomendaciones ni brindar asesoramiento especializado respecto de las inversiones que faciliten.
• Se crea un Registro de Plataformas de Financiamiento Colectivo y se establecen los requisitos y obligaciones.
• Promueve la protección de los inversores y promotores.

También trabaja en un proyecto de ley la ENIF (Estrategia Nacional de Inclusión Financiera Paraguay). Según informan en su página web, el mismo se encuentra en etapa de aprobación para su socialización.

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En realidad, la mayoría de los países están regulando las plataformas de crowdfunding inmobiliario o de otras actividades. Por ejemplo, en América Latina se destacan las leyes de Colombia, México y Argentina.

Como ya lo dijimos, en Paraguay no hay una regulación, aunque sí algunas normas referidas a protección del consumidor y prevención de LA. Sin embargo, la falta de reglas claras genera riesgos. Desde el punto de vista del crowdfunding inmobiliario, afecta especialmente a las MiPyme. Éstas son mayoría en la industria de la construcción. Así, podrían encontrar en el financiamiento colectivo una poderosa herramienta de expansión y capitalización.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Crowdfunding inmobiliario: ¿cuáles son las nuevas regulaciones?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos gestiones de inversión con máximo rendimiento. Contactanos para más información. ¿Qué te pareció este contenido? ¡Dejanos tu opinión!

Fuentes

Biblioteca y Archivo del Congreso de la Nación (2021). Ley 5810 del Mercado de Valores. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/9710/ley-n-5810-mercado-de-valores

Seprelad (2022). Informe de evaluación mutua de la República de Paraguay. https://www.seprelad.gov.py/paraguay-alcanzo-el-93-de-implementacion-de-las-40-recomendaciones-destacandose-como-uno-de-los-mejores-de-la-region-en-cumplimiento-tecnico-n762#:~:text=El%20Paraguay%20alcanz%C3%B3%20el%2093,Financiera%20de%20Latinoam%C3%A9rica%20(GAFILAT).

GAFILAT. ¿Qué es el GAFILAT? https://www.gafilat.org/index.php/es/gafilat/que-es-gafilat

GAFILAT (2023) Guía para la regulación ALA/CFT de Activos Virtuales y Proveedores de Servicios de Activos Virtuales en la región del GAFILAT. https://gafilat.org/index.php/es/biblioteca-virtual/gafilat/documentos-de-interes-17/guias-17/4580-guia-para-la-regulacion-alacft-av-psav/file

BACN (2013). Ley N° 1015. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/988/ley-n-1015-previene-y-reprime-los-actos-ilicitos-destinados-a-la-legitimacion-de-dinero-o-bienes

Larroza, Nabila Mariel (2021). Regulación Fintech en Paraguay. https://www.pj.gov.py/ebook/monografias/nacional/administrativo/Nabila-Larroza-Regulacion-Fintech-en-Paraguay.pdf

Abogados (2024). Avances en la regulación Fintech en el Paraguay. https://mail.abogados.com.ar/index.php/avances-en-la-regulacion-fintech-en-el-paraguay/34225?tech=1

Ministerio de Industria y Comercio (2022). Boletín sobre formalización y empleo de Mipymes. https://www.mipymes.gov.py/wp-content/uploads/2023/04/23-04-2023_Boletin-formalizacion-y-empleo-mipymes.pdf

ENIF Paraguay. Créditos. https://enif.paraguay.gov.py/avances/creditos