Rentabilidad de la inversión: casas para alquilar vs departamentos

¿Qué es más rentable, invertir en casas para alquilar o en departamentos? En realidad, esta es una pregunta clave para el inversor. Desde ya, la respuesta no es muy sencilla y tampoco hay una receta infalible. Para tomar una decisión inteligente, lo mejor es analizar todos los detalles, incluido tu perfil de inversor y tus expectativas hacia el futuro. Teniendo en cuenta que estamos hablando de renta y no plusvalía, buscar asesoramiento es crucial: los profesionales conocen a fondo el mercado y todas sus oportunidades.

Análisis del mercado de casas para alquilar y departamentos

Uno de los primeros elementos a analizar antes de decidir una inversión, es el mercado. Es decir, saber cómo están funcionando la oferta y la demanda, tanto de casas como departamentos.

Antes de entrar en detalles, es importante señalar que en general, el mercado inmobiliario está en auge. El crecimiento de la oferta es muy importante. Por ejemplo, para fines de 2023 en Gran Asunción había 68 proyectos activos y planos aprobados. Según resultados preliminares del Censo 2022, Paraguay cuenta con 6,1 millones de habitantes que habitan en 2,1 millones de viviendas.

Crecimiento de la demanda

El crecimiento de la demanda es notable. Se da a partir del fortalecimiento de la clase media paraguaya y la migración del campo a la ciudad. Además, se está registrando una importante migración de los países vecinos, como Chile y Argentina, que ven con buenos ojos el crecimiento económico de Paraguay.

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Todo esto genera oportunidades de inversión y posibilidades de las personas con una aspiración de ascender y satisfacer sus necesidades de vivienda.

Junto con esto aparecen nuevas necesidades. Por ejemplo, los jóvenes que aspiran a su propio departamento para independizarse de la casa de los padres. En el caso de los adultos mayores de 50 años, el 60% busca departamentos o casas para alquilar. Entre alquileres y compras, el 46% busca departamentos, mientras que el 31% se orienta hacia casas. Al igual que entre los jóvenes, el departamento es el tipo de inmueble más buscado. Sin embargo, a diferencia de los millennials, que prefieren los monoambientes, buscan viviendas de dos o más dormitorios.

Nuevos modelos en la oferta

También surgen nuevos modelos. Por una parte, proyectos innovadores de inversión en departamentos o casas para alquilar o para reventa, como fondos de inversión, fondos de renta residencial o fideicomisos. Por otra, novedosas tipologías de vivienda, como casas sustentables, edificios multifamily y complejos que incluyen viviendas, comercios y esparcimiento.

Enfoque del mercado

Hasta aquí hemos hablado de proyectos y aspiraciones. Pero ¿cuál es la realidad? Un informe del Instituto Nacional de Estadísticas revela que:

• Solo el 1% de la población puede acceder a créditos para la adquisición de viviendas.
• El 82% de la población residen en viviendas heredadas o compartidas con otras familias.
• Solo el 17 % de los millennials tiene empleo formal.

Así, la demanda del mercado se focaliza en dos grupos bien definidos: inversores que buscan la renta y consumidores que se pueden endeudar a largo plazo.

Posibilidades de inversión en departamentos o casas para alquilar

Por lo que vemos hasta ahora, los departamentos están en el foco de la demanda, atravesando todos los grupos de edad. Esto, más allá de sus posibilidades reales de adquirir una vivienda.

Por otra parte, la búsqueda de alquileres supera la de compras, por lo tanto, la decisión de invertir en departamentos o casas para alquilar están bien orientada.

Dicho esto, es interesante analizar las posibilidades de inversión en departamentos o casas para alquilar desde el punto de vista de la oferta. Con foco en este punto, claramente es más amplia la oferta de departamentos que la de casas. La mayoría de los proyectos en marcha se centralizan en edificios en altura, tanto en Asunción como en los alrededores. De hecho, la construcción en altura permite una mayor cantidad de viviendas por metro cuadrado de suelo disponible.

Sin embargo también se construyen casas, especialmente bajo la modalidad de dúplex. Estos proyectos se radican en zonas más alejadas del centro de las ciudades, donde todavía hay terrenos disponibles.

Según un informe de InfoNegocios, los dúplex del área metropolitana están en el mismo rango de precios que un departamento de 35 hasta 55 metros cuadrados.

En conclusión, si bien la oferta de departamentos es mayor, también existe la posibilidad de invertir en casas para alquilar, que también son buscadas.

Desde otro punto de vista, es más fácil invertir en departamentos, ya sea desde el pozo o construidos, que en dúplex o casas para alquilar. Se debe a que en el primer caso, la mayoría de las veces se participa en el proyecto como inversor. En cambio, en el caso de dúplex o casas, el inversor debe asumir también el papel de desarrollador. Es decir, implica participar en el nivel inicial de un desarrollo inmobiliario.

Rentabilidad de la inversión en departamentos vs casas para alquilar

Como se puede deducir a partir de todo lo que hemos desarrollado, la decisión de invertir en departamentos o casas para alquilar no se reduce a un simple cálculo para ver dónde se obtiene la mayor rentabilidad en el tiempo más breve. La decisión de inversión inmobiliaria es un proyecto a largo plazo, donde se ponen en juego no solamente los ahorros sino también las expectativas, las esperanzas y el propio proyecto de vida.

Costos de inversión

Si analizamos los costos de la inversión, adquirir un departamento para renta es más económico que una casa para alquilar. Se debe a que, como ya lo explicamos, la inversión en casas para alquilar está en el nivel inicial del desarrollo inmobiliario.

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Por otra parte, adquirir una casa usada para refaccionarla y ponerla en alquiler implica desembolsar una suma considerable para ponerla en condiciones. Como lo explicábamos al comienzo, el 82% de la población reside en viviendas heredadas o compartidas, que necesitan muchas refacciones y modernizaciones para ponerlas a tono con lo que exige el mercado.

Retorno de la inversión

Desde el punto de vista del retorno de la inversión, un departamento se encuentra en el 7 a 8% anual en dólares incluso hasta el 10%.

En cambio, el dúplex o casas para alquilar requieren una inversión inicial más elevada y nuevas inversiones para poner en condiciones la vivienda una vez que se desocupa para un nuevo alquiler. Así, aunque la rentabilidad pudiera ser mayor, los costos son mucho más elevados.

Tipo de inversión

Por último, la inversión en casas para alquilar es una inversión pasiva, es decir que el inversor se convierte en el propietario y asume todos los riesgos de la gestión. Esto aumenta los costos y disminuye la rentabilidad. Por su parte, la inversión en departamentos puede verse como un tipo de inversión activa, donde hay una parte que se ocupa de gestionar el edificio, como en el caso del modelo multifamily.

Con todo esto, no queremos tampoco transmitir que la inversión en casas para alquilar sea una mala decisión. Solamente se deben evaluar todos los elementos cuidadosa y racionalmente, para que la inversión se realice en el momento adecuado y rinda los resultados esperados.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Rentabilidad de la inversión: casas para alquilar vs departamentos». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos gestiones de inversión con máximo rendimiento. Contactanos para más información.

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Fuentes

Ministerio de Desarrollo Social (2023). Resultados preliminares del Censo Nacional. https://www.mds.gov.py/index.php/noticias/hay-6109644-habitantes-en-paraguay-segun-resultados-preliminares-del-censo-nacional#:~:text=Seg%C3%BAn%20los%20datos%20divulgados%2C%20el,un%20total%20de%20140.206%20ind%C3%ADgenas.

InfoNegocios (2017). ¿Cómo buscan propiedades los paraguayos mayores de 50 años? https://infonegocios.com.py/default/como-buscan-propiedades-los-paraguayos-mayores-de-50-anos#:~:text=Los%20departamentos%20son%20el%20tipo%20de%20inmueble,de%20mantenimiento%20en%20comparaci%C3%B3n%20a%20las%20casas.

Revista Forbes (2022). Por qué Paraguay irrumpe en la región como un atractivo destino de inversión en real estate. https://www.forbesargentina.com/summit/por-paraguay-irrumpe-region-como-atractivo-destino-inversion-real-estate-n24686

Forbes Argentina (2023). Claves para invertir en Paraguay, «mina de oro» del Real Estate en América Latina. https://www.forbesargentina.com/negocios/claves-invertir-paraguay-mina-oro-real-estate-america-latina-n27608