Gestión de propiedades: ¿en qué consiste este servicio?

¿Arte, ciencia o técnica? La gestión de propiedades tiene un poco de cada una de ellas. Es una actividad dentro del rubro inmobiliario que consiste en supervisar las operaciones diarias de una inversión en bienes raíces. Es importante porque beneficia a los propietarios e inversores al mantener e incrementar el retorno de la inversión. En tanto, mejora la experiencia de los inquilinos al atender las necesidades diarias de seguridad y mantenimiento de la propiedad. Esta figura no se debe confundir con la del administrador, que está regulada por la ley de Propiedad Horizontal. Cada propietario puede realizar las gestiones por sí mismo, pero a veces es conveniente delegar.

¿Qué es la gestión de propiedades?

La gestión de propiedades es una de las actividades que se pueden desarrollar dentro del mercado inmobiliario. Recordemos que los principales participantes del sector son las inmobiliarias y constructoras y los intermediarios, entre los que se encuentran los corredores y agentes inmobiliarios.

Los gestores de propiedades son intermediarios dedicados a manejar las operaciones de una propiedad. Sus funciones son muy amplias y dependen de las expectativas y necesidades de quienes los contratan. Sin embargo, todas están orientadas a una finalidad: mantener la rentabilidad de la propiedad. Para ello, pueden desempeñar tareas como:

• Gestión comercial.
• Cobros de alquileres.
• Pago de hipotecas.
• Coordinación de reparaciones y recomendación de mejoras.
• Comunicación con los inquilinos en nombre del propietario.
• Recomendaciones para el cumplimiento de leyes, ordenanzas y reglamentos.

En compensación, el gestor de propiedades recibe una suma que generalmente se calcula como un porcentaje de los ingresos por alquileres. En realidad, muchas veces la gestión de propiedades parece limitarse a las actividades relacionadas con el alquiler. Por ejemplo, búsqueda de interesados, elaboración de contratos o solución de problemas con inquilinos. Sin embargo, estas no son las únicas funciones.

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Preguntábamos al comienzo si la gestión de propiedades es un arte, una ciencia o una técnica. En realidad tiene un poco de cada una de ellas, porque el gestor de propiedades debe convertirse en un excelente administrador para el propietario, sin por eso dejar de satisfacer las necesidades de los inquilinos y crear un verdadero sentido de comunidad entre todos.

Diferencias entre la administración y gestión de propiedades

La figura del gestor de propiedades no se debe confundir con la del administrador. Veamos algunas de las diferencias:

• La figura del administrador aplica en el caso de un edificio en propiedad horizontal. De acuerdo a la ley N° 677, es un representante de los propietarios que tiene la obligación de administrar los bienes de uso común y recaudar fondos para ese fin. En cambio, la gestión de propiedades puede abarcar cualquier tipo de edificios tanto residenciales como industriales o comerciales.
• Las funciones de la administración de propiedades están fijadas por la ley. En tanto, las funciones de la gestión de propiedades surgen de un acuerdo entre el propietario y el profesional encargado de la gestión.
• Los administradores no están alcanzados por las normas relativas al LA/FT. En cambio la gestión de propiedades sí. Esto, en la medida en que pueda ser realizada por corredores, inmobiliarias, fideicomisos o cualquier persona física o jurídica que realice actividades que involucren la compra-venta, alquiler, arrendamiento o tasación de inmuebles.
• Los administradores reciben una remuneración fijada por el consorcio de propietarios de un edificio. Por su parte, los gestores de propiedades gozan de una compensación en forma de honorarios, en base a lo que acuerden el propietario y el profesional.

¿Qué tipo de contrato es la gestión de propiedades?

Cuando un propietario contrata servicios de gestión de propiedades, es importante formalizar esta relación mediante un contrato. Para comenzar, digamos que se trata de un contrato de prestación de servicios de manera independiente. Es decir que no existe una relación de dependencia o laboral entre las partes.

El Código Civil de Paraguay trata los contratos de servicios en su Libro Tercero. Los contenidos básicos de un contrato de este tipo son los siguientes.

• Los contratos de prestación de servicios de manera independiente se rigen por las leyes y las normas del Código Civil relativas a contratos y actos jurídicos.
• Los requisitos esenciales son: el consentimiento o acuerdo de partes, el objeto y la forma.
• El consentimiento debe manifestarse por oferta y aceptación.
• Las partes deben comportarse de acuerdo con la buena fe.
• No necesitan ser realizados por escritura pública, excepto que el propietario otorgue poderes generales o especiales para administrar bienes, realizar transacciones sobre los inmuebles o representar en juicios. En este caso, el contrato no está vigente hasta que no se otorga la escritura.

Habilidades del gestor de propiedades

Es interesante profundizar en las tareas que se realizan desde la gestión de propiedades, en relación con los alquileres y la compraventa.

Habilidades en relación con los alquileres

Dentro del ramo inmobiliario, la actividad preponderante es la inversión con la finalidad de alquiler. Por ese motivo la gestión de propiedades tiene mucha demanda. Por otra parte, los propietarios desean mejorar la rentabilidad de sus departamentos, y en este sentido el gestor de propiedades juega un rol clave. ¿Cuáles deben ser sus principales habilidades?

• Generar estrategias de alquiler que potencien los ingresos, explorando nuevas opciones frente al contrato de alquiler tradicional.
• Mantener el inmueble en óptimas condiciones, para atraer buenos inquilinos. Realizar distintas tareas como inspecciones periódicas y prevención.
• Establecer un monto de alquiler competitivo, en base al análisis de la demanda y el mercado. Resaltar los aspectos que diferencian la propiedad y la hacen más apetecible.
• Ofrecer servicios adicionales que agreguen valor.
• Evitar que el departamento permanezca desocupado largos períodos. Esto contribuye a su desvalorización.
• Calcular los costos asociados de manera correcta y mantener informado al propietario acerca de éstos y cómo influyen en la rentabilidad esperada.
• Mediar entre los inquilinos y propietarios para crear una relación armoniosa y prevenir conflictos. Atender los problemas rápidamente, para resolverlos antes de que se conviertan en uno mayor.
• No sobrevalorar ni subvalorar una propiedad al recibir el mandato del propietario ni tampoco ante un posible inquilino. Basarse en los objetivos y necesidades específicas de cada una de las partes.
• Seleccionar cuidadosamente los inquilinos. Establecer requisitos claros y seguir un proceso de selección.

Habilidades de la gestión de propiedades en relación con la inversión

La oferta de inmuebles es grande y diversa, por lo tanto un futuro inversor puede sentirse desorientado. La gestión de propiedades desde este punto de vista puede ayudar, pero el profesional también debe contar con ciertas habilidades.

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Por ejemplo:

• Seleccionar propiedades construidas con materiales de buena calidad, que no requieran demasiado mantenimiento. De lo contrario, la rentabilidad se verá disminuida por altos costos de mantenimiento y reposición.
• Elegir una buena ubicación. La ubicación es uno de los factores determinantes para quienes buscan alquileres, por lo tanto no sería sabio seleccionar propiedades en ubicaciones con poca atracción o demanda.
• Saber aconsejar entre la inversión en un departamento u otro tipo de propiedad. Los departamentos ofrecen un mejor equilibrio entre costo y beneficio, son más fáciles de mantener y tienen una demanda constante. En cambio, las casas o dúplex tienen menor demanda y rentabilidad.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Gestión de propiedades: ¿en qué consiste este servicio?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos servicios de gestión de nuestros productos o servicios para un máximo rendimiento de tu inversión. Contactanos para más información.

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Fuentes

BACN (2012). Código Civil de Paraguay. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/522/codigo-civil-iii-parte-libro-tercero

BACN (2013). Ley de propiedad horizontal. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/980/sobre-propiedad-por-pisos-y-por-departamentos

SEPRELAD. Guía de conclusiones del estudio sectorial de riesgos de LA/FT sobre las actividades e inversiones inmobiliarias. https://www.seprelad.gov.py/userfiles/files/Guia_de_Riesgos_LA_FT_Sector_Inmobiliario.pdf

Prensa 5Días. Entrevista a Gustavo Silva. https://issuu.com/editorialdenegocios.com/docs/5dx04apr2024