¿Qué es el reglamento de copropiedad en departamentos?

¿Sabías que al convertirte en propietario de un departamento, estás obligado a cumplir el reglamento de copropiedad? Muchas veces no se da a este instrumento la importancia que tiene o merece. Sin embargo, es clave para que exista la propiedad horizontal. Para la mayoría de los propietarios solamente sale a la luz cuando hay algún conflicto, pero su existencia está en los inicios mismos del proyecto de construcción. Junto con la Asamblea de Propietarios y el administrador, es la base para una gestión correcta del edificio y una convivencia armónica entre todos sus habitantes.

¿Qué es el reglamento de copropiedad y cuál es su importancia?

El reglamento de copropiedad es un documento que establece los derechos y obligaciones de los habitantes de un edificio en propiedad horizontal. Aunque está sujeto a muchos requisitos, su existencia no es una simple formalidad. En realidad, se convierte en la clave del buen funcionamiento de la comunidad que conforman los propietarios.

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El reglamento de copropiedad original de un edificio debe ser redactado por la empresa constructora, ya que su presentación forma parte de los documentos necesarios para la aprobación de un proyecto. Así, podemos decir que sin reglamento de copropiedad no hay propiedad horizontal:

• Es de cumplimiento obligatorio para todos los copropietarios.
• Debe ser formalizado por escritura pública e inscripto en el Registro de Inmuebles.
• Es necesario para la aprobación de una obra, ya sea en su redacción final o como proyecto.

Los propietarios no suelen dar al reglamento de copropiedad la importancia que merece. Es más, en la mayoría de los casos solamente sale a la luz cuando aparece algún conflicto. Sin embargo, como nuevo residente de un departamento, te recomendamos leerlo atentamente ya que probablemente su conocimiento te aportará mucha información útil para una futura convivencia armónica con tus vecinos.

Para finalizar, digamos que la normativa relacionada con el reglamento de copropiedad se encuentra:

• Ley N° 677, de 1960. Establece el régimen de propiedad horizontal.
• Código Civil Paraguayo. Consagra esta figura en los artículos 2128 al 2162 incorporándola al derecho positivo.
• Resolución N° 785 del Servicio Nacional de Catastro. Establece los requisitos y procedimientos generales para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
• Normas municipales referidas a la aprobación de proyectos de construcción.

¿Cuándo y cómo se utiliza el reglamento de copropiedad?

Como decíamos anteriormente, el reglamento de copropiedad se encuentra en el origen mismo de una construcción, al mismo nivel de importancia que los planos. Es decir que forma parte del proyecto, tanto, que sin este documento no habría propiedad horizontal.

También se mencionó que debe ser otorgado por escritura pública; el objetivo es que ningún copropietario pueda argumentar su desconocimiento. Sin embargo, no siempre los compradores reciben un ejemplar junto con la escritura al concretar la operación. Así, cuando surgen los conflictos y el reglamento de copropiedad sale a la luz, muchos copropietarios se enteran de obligaciones que tenían y nunca cumplieron, o derechos que no pudieron ejercer.

El reglamento de copropiedad debe ser un documento dinámico. Recordemos que, para cada edificio de departamentos, se redactó mucho antes de que éstos estuvieran habitados. Los propietarios pueden considerar, en cualquier momento, que necesita modificaciones. Sin embargo, la modificación del reglamento de copropiedad no es un hecho menor, sino que debe cumplir varios requisitos. Por ejemplo, mayorías especiales en la Asamblea de Propietarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Finalmente digamos que el nombre completo de este documento es «Reglamento de copropiedad y administración». Se debe a que obligatoriamente debe disponer las pautas relativas a la administración del edificio. Por ejemplo:

• Establecer el presupuesto de gastos.
• Realizar una administración y gestión eficientes, controlar los gastos y optimizar los recursos.
• Brindar una rendición de gastos anual.

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Para finalizar, digamos que su vigencia se mantiene durante toda la vida útil del edificio, aunque para los copropietarios puede acabar si eventualmente enajenan su unidad.

Contenidos mínimos obligatorios de un reglamento de copropiedad

Los contenidos mínimos obligatorios son los siguientes:

• Forma de designación de un apoderado o representante de los propietarios. Su función es administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos necesarios para ese fin. Este representante goza de una remuneración cuya forma de determinación también debe estar establecida en el reglamento.
• Funciones del representante. El reglamento debe establecer las funciones del representante, la duración de su mandato, forma de remoción, actuación ante organismos públicos y designación de un suplente.
• Convocatoria a la Asamblea de Propietarios. Recordemos que el reglamento de copropiedad, junto con la asamblea de copropietarios y el administrador del edificio, son los elementos responsables de la buena gestión del inmueble y la convivencia armónica entre sus habitantes. En el reglamento debe estar previsto el procedimiento de convocatoria, forma de elección del presidente y determinación de los casos que requieran una mayoría especial.
• Áreas comunes. En un edificio en propiedad horizontal, los propietarios tienen el dominio exclusivo de su unidad, y la copropiedad de las áreas comunes. Básicamente, las areas comunes incluyen partes del edificio e instalaciones de servicio. En realidad, el carácter de común se determina por acuerdo entre los habitantes del edificio.
• Otros aspectos. Finalmente, el reglamento de copropiedad debe contener normas sobre designación y remoción de personal de servicio y las facultades extra que se otorguen al apoderado o administrador, entre otras determinaciones.

Derechos y obligaciones de los copropietarios

El reglamento de copropiedad establece los derechos y obligaciones de los copropietarios. Entre éstos encontramos:

Derechos

• Proporcionalidad del derecho sobre las cosas comunes. Cada copropietario tiene un derecho proporcional al valor de su unidad. El reglamento debe establecer este valor, así como la proporción y base de la contribución de cada propietario para el pago de los gastos comunes o expensas.
• Usar las partes comunes. El derecho sobre las partes exclusivas es inseparable del dominio sobre los bienes comunes.
• Reunirse en asamblea para tratar y resolver temas de interés general.
• Modificar el reglamento. Sin embargo se debe tener en cuenta que la ley 677 establece en este caso una mayoría especial. Ésta debe ser de dos tercios de los propietarios siempre que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.

Obligaciones

• Los copropietarios no pueden renunciar a su derecho sobre las cosas comunes ni eximirse de la obligación de contribuir a su conservación y mantenimiento.
• Prohibición de realizar modificaciones en su unidad, que perjudiquen al edificio o los servicios comunes.
• Utilizar su unidad para fines distintos a los previstos en el reglamento. Por ejemplo, destinar a vivienda una oficina.
• Perturbar la tranquilidad de los vecinos. Por caso, el reglamento puede prohibir o limitar la tenencia de mascotas.
• Reunir la cantidad de votos necesarios en los casos en que se requieran mayorías especiales.

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Hasta acá llegamos con la nota: «¿Qué es el reglamento de copropiedad en departamentos?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos desarrollos inmobiliarios que se adapten a tus expectativas como inversor. Contactanos para más información.

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Fuentes

BACN. Ley N° 677. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/980/sobre-propiedad-por-pisos-y-por-departamentos

OAS. Código Civil del Paraguay. https://www.oas.org/dil/esp/codigo_civil_paraguay.pdf

SNC. Resolución SNC N° 785. https://www.catastro.gov.py/public/b990fb_RES%20SNC%20N%C2%B0%20785-2019%20REQUISITOS%20Y%20PROCEDIMIENTOS%20PARA%20INMUEBLES%20PROPIEDAD%20HORIZONTAL%20Y%20MOD%20RES%20SNC%20N%C2%B0%20437-2012%20REF%20A%20PROPIEDAD%20POR%20PISOS%20Y%20DPTOS.-.pdf

Municipalidad de Asunción. Solicitud para aprobación del reglamento de copropiedad. https://www.asuncion.gov.py/wp-content/uploads/2021/01/REQ.-DE-COPROPIEDAD.pdf