Una de las funciones de un corredor es la valoración de bienes inmuebles. Define el estado de una propiedad. Por tanto, se entiende qué factores deben mejorarse, tanto para la venta como para la declaración patrimonial.
La valoración inmobiliaria consiste en conocer el inmueble y realizar una investigación detallada de la condición/estado de un inmueble. Es decir, un buen corredor debe ser consciente de las características positivas y negativas de los bienes inmuebles. Entonces, con la evaluación, es posible definir un valor justo a pagar por el comprador.
Por lo tanto, hay algunas precauciones que necesitan atención cuando se habla de este tema. Hay casos en los que los propietarios solo quieren tener un análisis del valor patrimonial de la propiedad. De esta forma, prefieren someterse a una evaluación menos profunda y estructural.
Por ello, es necesario saber qué es una tasación inmobiliaria. Comprenda quién puede desempeñar este rol y qué es exactamente lo que necesitamos saber.
¿Qué es una Tasación de Bienes Raíces y quién puede realizar esta tarea?
Cuando se ofrece una propiedad en venta, en la gran mayoría, se realiza una tasación. Esta acción no se cobra al propietario. Sin embargo, si solo quiere consultar un valor de mercado, es necesario cobrar una tarifa por el valor del servicio.
Hay dos tipos posibles de tasaciones inmobiliarias: escritas y verbales. El primero pasa la confiabilidad y estructuración de los datos a una evaluación registrada físicamente. La segunda, la practicidad y rapidez de un discurso concertado.
Cuando alguien quiere vender un inmueble y contacta con su agencia inmobiliaria, es habitual que uno de los primeros procesos sea una tasación del inmueble. Si bien la mayoría de los agentes inmobiliarios brindan la tasación, hay personas que prefieren contratar a un tasador externo especializado en esta área.
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Opinión: técnica y verbal
El Dictamen Técnico de Valoración de Mercado es el nombre oficial que se le da al documento de valoración de la propiedad. Es un registro escrito producido por un agente inmobiliario certificado. Tiene en cuenta todos los aspectos complejos de la propiedad.
Coloca, de forma distribuida, todos los datos y valores del inmueble. Por lo tanto, es posible comprender y formular un valor de compra y venta más fiel a la condición del lugar.
Según el Consejo Regional de Corredores de Bienes Raíces (CRECI), el monto pagado por la Opinión Técnica de Evaluación de Mercado escrita es de alrededor de 0,5 a 1% del valor de venta de la propiedad.
Sin embargo, ¿cuál es la importancia de una evaluación escrita? En los casos de divorcio, disputa judicial, herencia, permuta de bienes y mora, es sumamente importante que se registre el valor de la propiedad para que el cobro se efectúe de manera justa.
Otra posible hipótesis para que un corredor o agente inmobiliario examine la propiedad antes de la venta es a través de la tasación inmobiliaria verbal. Incluso si esta valoración no es tan eficiente y confiable como la Opinión Técnica, todavía puede proporcionar una base general para el valor total de la propiedad.
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Informe de tasación de bienes inmuebles
La opinión técnica de evaluación de mercado es emitida por los agentes inmobiliarios. El informe de valor de la propiedad sólo puede ser emitido por profesionales con un nivel educativo superior, en las áreas de ingeniería, arquitectura y urbanismo y agronomía.
El agente inmobiliario, también con titulación especializada, podrá realizar el valor del inmueble.
Sin embargo, aunque otros profesionales en las áreas de arquitectura, ingeniería y agronomía puedan realizar la evaluación, es imperativo que un corredor esté involucrado, ya que es él quien está en contacto directo con el mercado inmobiliario y brindará una mayor vista en profundidad.
Estas capacidades influyen y hacen que la evaluación acerte en el precio de una propiedad. Por lo tanto, una evaluación tiene que estar fundamentada matemática y estadísticamente.
No basta con comparar precios para evaluar un inmueble, también es necesario calcular el valor de la estructura, cableado y demás elementos que componen un inmueble.
Consejos sobre el proceso de tasación de inmuebles
Investigar la ubicación de la propiedad.
Uno de los factores que más influyen en el precio de un inmueble es la ubicación en la que se encuentra. Para que un tasador pueda realizar una tasación inmobiliaria, se debe realizar una búsqueda de los principales puntos de interés que se encuentran cerca del inmueble.
¿Y cuál sería un punto de interés? Esto depende únicamente de la persona que se siente atraída por la propiedad. En la mayoría de las situaciones, es importante que cerca de la propiedad haya acceso a transporte público, baja delincuencia, opciones culturales y de ocio, baja contaminación acústica, además de comercio y servicios básicos.
Por ello, la referencia siempre ha sido y será uno de los grandes pilares del mercado inmobiliario. ¡Con la tasación de bienes raíces no es diferente! El tasador o propietario debe analizar los valores de las propiedades que se encuentran cerca de la propiedad en cuestión, entre 7 y 10 estimaciones.
Con esta información, será posible encontrar un promedio y asimilar un precio que no discrepe de las ventas realizadas en ese entorno. Porque la forma de evaluar un departamento, una casa o una casa en el campo, por ejemplo, es muy diferente.
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¿Qué métodos se utilizan?
El método que utilizará cada tasador será diferente. Existen varias formas de tasar una determinada propiedad, las más conocidas son: método evolutivo, método involutivo y método comparativo. Esto último corresponde al Corredor de Bienes Raíces formado en Perito Tasador. Los otros dos corresponden únicamente a profesionales con formación superior en Ingeniería y Arquitectura.
En definitiva, el método utilizado, si lo realiza un experto tasador de corredores, es la comparación de mercados. Visita el inmueble para el levantamiento fotográfico y toma de datos. Después de eso, comienza una búsqueda de propiedades similares que tengan la mayor cantidad de artículos o características que son iguales, comparándolos y calculando el precio promedio.
Centrarse en las reformas necesarias
Es difícil vender una propiedad que necesita muchas reparaciones. En algunas situaciones, la cantidad gastada en la renovación será tan grande que la compra se vuelve una desventaja.
El tasador debe estar atento a la situación del inmueble, cómo está la estructura, qué hay que cambiar, cuánto se gastará en estos cambios, etc. Si es posible, solicitar también la inspección del inmueble. Sobre esto, hay algunos puntos que necesitan atención durante la tasación inmobiliaria:
Revise, por lo tanto, la infraestructura de la propiedad en los más mínimos detalles: la pintura interna y externa, los acabados, las instalaciones hidráulicas y eléctricas, las ventanas, los vidrios, los pisos y/o azulejos, las grietas, los muebles, la puerta cerrojos, etc
Al obtener estas respuestas y las posibles renovaciones de la propiedad, el tasador podrá alentar al propietario a invertir en la renovación y asegurarse de que el valor de la propiedad sea justo y adecuado para la venta.
Comprender qué puede cambiar el valor de la propiedad.
Un buen tasador entiende que la tasación de bienes raíces debe considerar todos los aspectos involucrados. Tanto físicos y estructurales, como convencionales y psicológicos.
Es común que el factor más influyente en el precio de la propiedad sea el tamaño y la estructura del edificio. Pero aún así, hay algunos otros aspectos que importan, como la posición, el vecindario, el clima, la decoración.
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