El objetivo principal de una inversión es ser rentable para quienes arriesgan su capital. Pero a la hora de decidir dónde aplicar el dinero, surge la pregunta: ¿cómo calcular la rentabilidad de una inversión?
De forma simplificada, la rentabilidad de una inversión es el porcentaje de retorno en relación a los recursos invertidos.
Sin embargo, cada tipo de inversión tiene sus particularidades que pueden marcar la diferencia a la hora de realizar este cálculo.
El mercado inmobiliario, por ejemplo, es muy popular dada su excelente rentabilidad, capacidad de generar ingresos pasivos y seguridad ante las fluctuaciones económicas.
Sin embargo, como mostraremos en este artículo, hay una serie de aspectos que deben ser observados para garantizar la rentabilidad de esta inversión, tales como gastos, impuestos, interés compuesto y costo de oportunidad.
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¿Cómo calcular el retorno de una inversión?
Antes de saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble, es necesario saber cómo hacerlo con cualquier inversión.
Como ya hemos explicado, la rentabilidad es el rendimiento porcentual de una inversión durante un período de tiempo determinado.
En una cuenta simple, si invierte $50.000 en un determinado proyecto y le da un rendimiento mensual de $1.000, simplemente divida 1.000 entre 50.000 para obtener el porcentaje de rendimiento mensual:
1,000/50,000 = 0.02 = 2% por mes
Si el período es diferente, es necesario adaptar los números. Imagina que quisieras saber la rentabilidad anual: en este caso, la inversión es la misma, pero el retorno es de $ 12.000 ($ 1.000 x 12 meses del año):
12.000/50.000 = 0,24 = 24 % anual
También es importante diferenciar la rentabilidad bruta (donde la rentabilidad calculada es el total) y la rentabilidad neta, en la que la rentabilidad utilizada en el cálculo ya excluye impuestos y gastos, por ejemplo.
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¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble?
Bueno, pero ¿cómo llegar a la cifra de rentabilidad que entrega la propiedad? Después de todo, además de la posibilidad de ingresos por alquiler, la propiedad también tiende a apreciarse con el tiempo, ¿no?
Por otro lado, trae gastos como condominio, mantenimiento y honorarios como comisiones y honorarios de escribano.
Además de poner todo en papel, también debe tener en cuenta los costos de oportunidad (lo que está dejando de ganar), así como el tiempo en que se producen las entradas y salidas de efectivo.
A continuación, mostramos cómo calcular de forma simplificada la rentabilidad obtenida con un inmueble.
Cómo calcular la rentabilidad del alquiler
Para saber la rentabilidad de una inversión inmobiliaria con alquileres, basta con dividir la cantidad recibida mensualmente por la cantidad invertida en el inmueble.
Imaginemos que un inversor ha pagado $550.000 por un apartamento y lo alquila por $2.500.
La rentabilidad mensual de este contrato será de 2.500/550.000, lo que equivale a un 0,45% mensual. Para la rentabilidad anual, sin considerar intereses compuestos y reinversiones, basta con multiplicar el porcentaje por 12, llegando al 5,4% anual.
¿Cómo calcular la rentabilidad de la venta de un inmueble?
El cálculo para definir la rentabilidad de la venta de un inmueble (que también se aplica a la valoración en el tiempo, aunque no cambie de propietario) también es bastante sencillo: basta con dividir la ganancia obtenida por la cantidad invertida. La ganancia, por supuesto, es la diferencia entre el valor de venta (o valor presente) y el valor de compra.
En el mismo caso que en el ítem anterior, si el propietario vende el apartamento por $660 mil, habrá obtenido una ganancia de $110 mil. Dividiendo esta cantidad por $550.000, llegamos a un rendimiento del 20% sobre el valor invertido.
Si esta propiedad fue propiedad del propietario durante 2 años, habrá rendido, en promedio, un 10 % anual (sin incluir el interés compuesto). Sumado al 5,4% de alquiler, estamos hablando de una rentabilidad total de aproximadamente el 15,4% anual.
En este caso, sería una rentabilidad extremadamente atractiva, incluso superior a las altísimas tasas de interés que prevalecen hoy en muchos lugares del mundo.
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¿Qué puede distorsionar el cálculo de la rentabilidad de una inversión en bienes inmuebles?
Los cálculos anteriores, a pesar de ser útiles para extracciones rápidas o para hacer esa famosa “cuenta de panadería”, tienen una serie de problemas que pueden distorsionar la rentabilidad real que obtiene el inversor.
Gastos extras
El precio de compra del inmueble no es el único importe a considerar como inversión realizada por el propietario. En realidad, todos los gastos que tuvo que dejarlo listo para ser explotado deben ingresar a la cuenta, por ejemplo:
- impuestos municipales pagados al momento de la compra;
- gastos de notario;
- Posibles ajustes, reformas y mejoras.
Lo mismo se debe hacer en el momento de la venta de la propiedad: es necesario poner en papel los gastos como la emisión de los certificados necesarios o la comisión a pagar a la agencia inmobiliaria que intermedió la venta.
Impuesto de renta
A pesar de ser una estimación importante, la rentabilidad bruta, de hecho, no mide lo que quiere el inversor, que es dinero en el bolsillo para utilizarlo como mejor le parezca.
Tanto las cantidades recibidas en la venta como en el alquiler de un inmueble están sujetas al impuesto sobre la renta.
En el caso de una venta, el mordisco del león suele ser el 15% de la ganancia de capital (nominal, sin corrección). Así, de los $110.000 del ejemplo anterior, $16.500 irían directamente al gobierno federal.
Tiempo dinero e interés compuesto
Para simplificar el ejemplo anterior, no consideramos el efecto del dinero sobre el tiempo y el interés compuesto. Sin embargo, estos son conceptos fundamentales, sobre todo cuando hablamos de una inversión a largo plazo.
Si alquilas un inmueble con una rentabilidad del 0,5% mensual, tu rentabilidad anual no es del 6%, sino del 6,17%, si consideramos la reaplicación de las cantidades recibidas mes a mes. Naturalmente, el monto no se reaplicará a la propiedad, pero se puede monetizar en el mercado financiero, por ejemplo. Durante varios años, la diferencia puede ser mayor.
De la misma forma, para que una propiedad rinda el 20% en dos años, no necesita rendir el 10% anual, sino solo el 9,5%, ya que en el segundo año la rentabilidad se basa en las ganancias del año anterior.
Si tomamos un período de tiempo más largo, esta diferencia también tiende a ser más relevante.
Además, aunque es importante calcular la rentabilidad mensual de un arrendamiento en función de la cantidad invertida inicialmente, también es importante controlar la rentabilidad actual.
En el ejemplo que usamos para una renta de $ 2.500, esto sería 0,45% al inicio del contrato, cuando la propiedad estaba valuada en $ 550.000. Más cerca de la venta, con la propiedad valorada en $650.000, la rentabilidad mensual sería menor, del 0,38% mensual (esa es una de las razones para ajustar el alquiler).
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