Permutas inmobiliarias: ¿qué son y cómo funcionan?

¿Imaginaste canjear tu antigua casa por un departamento en el centro? El negocio existe y se llama permutas inmobiliarias. Esta figura se basa en una costumbre vieja como el mundo: el trueque. Básicamente, consiste en un intercambio de bienes o bienes y dinero, donde las partes se transfieren recíprocamente la propiedad. Si hablamos de bienes raíces las posibilidades son muchas: inmuebles por inmuebles, otros bienes registrables y dar o recibir diferencias en dinero. ¿Te interesa? Aprendamos un poco más.

Contrato de permutas inmobiliarias: ¿cuáles son sus características?

El contrato de permuta figura en el Código Civil de Paraguay, entre los artículos 799 y 802 inclusive. Si bien no se refieren especialmente a las permutas inmobiliarias, aplican todas las disposiciones que se detallan. Así, se deben tener en cuenta los siguientes elementos:

• La permuta es un contrato por el cual las partes se transfieren recíprocamente la propiedad de cosas o derechos patrimoniales.
• Los participantes se denominan permutantes.
• Los gastos de la permuta se distribuyen por partes iguales entre los contratantes, excepto que hayan acordado otra cosa.
• En todo lo no determinado especialmente, aplican las disposiciones sobre compraventa. Sin embargo, se deben tener en cuenta las diferencias entre ambas operaciones. En tanto en la compraventa existen el objeto y el precio, en la permuta solo existen los dos bienes, que se identifican por el precio.
• Cuando la operación incluye dinero y especies, si la parte en especies es mayor que la dineraria, se considera permuta. En cambio, si la parte en dinero es mayor, se considera una venta.
• Según el artículo 700 del Código Civil, las permutas inmobiliarias deben ser hechas en escritura pública.
• También deben registrarse los inmuebles adquiridos por contrato de permuta.
• Simplifica la compraventa en una sola operación.

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Tratamiento impositivo de las permutas inmobiliarias

Dediquemos un párrafo al aspecto impositivo. Para comenzar, debemos tener en cuenta la Ley 6380/2019 de modernización y simplificación del sistema tributario nacional. En su artículo 55 establece que, para evaluar los bienes y servicios recibidos en pago o en permuta, se aplican los criterios de valuación establecidos en la reglamentación de esta ley.

En tanto los impuestos a abonar son los siguientes:

• Impuesto al valor agregado. Cuando se hace una permuta se aplica el IVA sobre el valor del bien determinado por el mercado. Para la ley del IVA, la permuta es considerada una doble venta, por lo tanto cada permutante debe liquidar el impuesto sobre los bienes objeto de la permuta. Por otra parte, la base imponible equivale al valor íntegro de la operación, incluida la parte en dinero.
• Impuesto inmobiliario. Las permutas inmobiliarias se hallan alcanzadas por el impuesto inmobiliario. El acuerdo entre partes es irrelevante, ya que en caso de transferencia, debe abonarse previamente la totalidad del impuesto inmobiliario.
• Impuestos a los no residentes. Recaen sobre el no residente. Impuesto a la renta: debe ser retenido por la escribanía. Equivale al 15% de la base imponible. También corresponde la retención del IVA, del 5% sobre la base imponible. En el caso de los no residentes también corresponde la retención por transferencias de inmuebles pertenecientes a no residentes. En este caso se liquidan el IVA y el INR. Equivalen al 10% sobre el 100% del valor total y el 15% sobre el 30% del valor total de la operación respectivamente.
• Impuesto a la renta personal. La permuta está gravada por este impuesto en el caso de personas físicas residentes. La base imponible es el 30% del total y la tasa a aplicar es del 8%.

¿Qué tipos de permutas inmobiliarias se pueden realizar?

Una breve revisión en anuncios clasificados en Paraguay revela las siguientes permutas inmobiliarias:

• Permuta de casa, departamentos o terrenos por vehículo. Es una de las propuestas más frecuentes.
• Permuta de un inmueble por otro más vehículo como parte de pago.
• Inmuebles por inmuebles. Es otra de las posibilidades de permutas inmobiliarias más frecuentes. Incluye distinto tipo de bienes raíces, como inquilinatos, conjuntos de departamentos, casas o terrenos.
• Inmuebles por bienes muebles no registrables. Por ejemplo, materiales para construcción, animales de granja, acciones.
• Permutas por unidades a construir. Esta práctica es bastante común aunque tiene ciertos riesgos. Sin embargo, funciona como una forma de financiación que tiene ventajas frente a otras. En realidad es una figura que existe desde hace al menos medio siglo. En este contrato, uno de los copermutantes es el propietario del terreno, en tanto el otro es el constructor que realiza la obra. La permuta se concreta al recibir una cantidad de unidades construidas cuando finaliza la obra. Algunos riesgos son el incumplimiento del contrato o las garantías hipotecarias.
• Unidades en pozo. Cuando se dejan como parte de pago se considera una permuta.

La valuación, tema clave

Como dijimos anteriormente, a diferencia de la compraventa, en la permuta solo existen los bienes que se van a intercambiar. Éstos se caracterizan por el precio. Por lo tanto, fijar el precio de la operación es clave.

Cuando se trata de dos inmuebles no suele haber mayores problemas ya que los mismos tienen una tasación de mercado, y la diferencia puede saldarse en dinero, tanto por entregar como por recibir. Recordemos, como ya lo mencionamos, que si la suma de dinero a entregar es mayor que el valor del inmueble, la operación se convierte en una compraventa.

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En el caso de permutas inmobiliarias por acciones o derechos, muebles o semovientes, se debe asignar valor a cada uno de estos bienes, y compararlo con el valor del inmueble. Cuando se trata de permuta de terrenos por unidades a construir, cuando se entrega el terreno y se conviene la entrega de unidades funcionales, se debe acordar el valor de cada una de éstas.

Obligaciones de las partes en las permutas inmobiliarias

En las permutas inmobiliarias o cualquier otra clase de permutas, las partes asumen una serie de obligaciones diferentes a las de una operación de compraventa. Las principales son:

• Entrega de la cosa. Es consecuencia directa del contrato de permuta. Cada parte se obliga a dar a la otra lo prometido. Los inmuebles deben entregarse libres de deudas y oposición, en un lugar y día acordados.
• Pago de gastos. Como ya lo mencionamos, los gastos se distribuyen en forma igual entre las partes, excepto que hayan acordado algo diferente. Los gastos pueden incluir distinto tipo de erogaciones documentales, estudios de títulos, traslados de bienes entre otros.

En otros aspectos, como vicios ocultos, garantías y responsabilidades, rige lo relativo a la compraventa de inmuebles.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Permutas inmobiliarias: ¿qué son y cómo funcionan?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos servicios de gestión de nuestros productos o servicios para un máximo rendimiento de tu inversión. Contactanos para más información.

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Fuentes

Consultoría (2021). Tributación por venta de inmuebles – No residentes. https://consultoria.com.py/caceres-schneider-tributacion-venta-inmuebles-no-residentes/

Impuestos (2020). Resolución General 42/2020. https://impuestospy.com/impuestos/resolucion-general-42-2020/

Dirección General de Registros Públicos. Reglamento general técnico registral. https://www.pj.gov.py/images/contenido/dgrp/Manual_de_procedimientos.pdf

BACN (2012). Ley N° 1183, Código Civil, III parte, libro tercero. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/522/codigo-civil-iii-parte-libro-tercero

Poder Legislativo. Ley 125/91. https://www.oas.org/juridico/spanish/mesicic3_pry_ley125.pdf

Impuestos. Decreto 3184/2019. https://impuestospy.com/impuestos/decreto-n-3-184-2019/