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¿Qué son las expensas y cómo se calculan?

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¿Sos el feliz residente de una vivienda en propiedad horizontal? Entonces seguramente ya recibiste una factura de expensas. De hecho, las expensas solo aplican a la propiedad horizontal. Por ese motivo, si residís en otro tipo de viviendas multifamiliares, como dúplex o complejos de viviendas en vertical, seguramente no recibirás la temida liquidación. Si no, es importante saber qué son y cómo se componen y liquidan las expensas.

¿Qué son las expensas en un edificio en propiedad horizontal?

Si hablamos de un edificio de departamentos en propiedad horizontal, las expensas son los gastos comunes a su administración y mantenimiento. Es decir, los gastos que deben pagar entre todos los residentes. ¿Por qué aclaramos esto? Porque la palabra «comunes» no refiere a la naturaleza de los gastos, sino al hecho de que involucran a toda la comunidad.

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En general no se pone mucho énfasis en la composición de esta carga sino en la forma de liquidación y cuánto debe pagar cada residente. Si nos centramos en la naturaleza y composición de las expensas tenemos:

  • Expensas ordinarias. Son los gastos realizados para el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes del edificio. Incluyen la sustitución y reemplazo. Incluye los gastos de administración y seguros. También los gastos generados por las amenities del edificio, aunque el residente no las utilice.
  • Expensas extraordinarias. Constituyen una excepción, y el carácter extraordinario no se debe a su envergadura ni cuantía, sino a que surgen de una resolución de la Asamblea. Así, pueden tener como finalidad, por ejemplo, el embellecimiento del edificio, matafuegos, equipamiento de espacios comunes o pintura.

Sencillo, ¿no es cierto? Entonces avancemos.

¿Por qué no hay expensas en otro tipo de residencias multifamiliares?

La pregunta es pertinente, aunque la respuesta es bastante sencilla. Por definición, se trata de los gastos necesarios para el mantenimiento de las partes comunes del edificio. Es decir, aquéllas cuyo uso comparten todos los residentes. Recordemos que en un edificio en propiedad horizontal, las partes comunes son pasillos, palieres, ascensores, escaleras y otras instalaciones que deben estar detalladas en el reglamento de copropiedad.

Cuando no hay partes comunes, por ejemplo en el caso de los dúplex, no corresponden ya que no califican como propiedad horizontal de acuerdo a la ley. En síntesis, si no hay áreas comunes compartidas, más allá de la cantidad de viviendas, no corresponde el pago de expensas sino que cada vivienda asume sus gastos de mantenimiento por sí.

¿Cómo se liquidan y pagan las expensas ordinarias y extraordinarias?

La liquidación de las expensas es proporcional a la base establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Recordemos que este reglamento es necesario para la inscripción del inmueble en el Registro Nacional de la Propiedad.

Es muy frecuente que departamentos de idéntica superficie tengan diferentes coeficientes. Esto se debe a que el porcentual para cada unidad no se establece en función de la superficie sino del valor que el primer propietario o el constructor quisieron darle.

El reglamento debe tratar obligatoriamente varios puntos. Entre éstos, se encuentra la proporción y base para la contribución de los propietarios al pago de los gastos comunes. Las expensas deben pagarse mensualmente dentro del plazo establecido por la Administración. Además, la liquidación debe discriminar entre los gastos que corresponden a los departamentos, locales, cocheras y a cada unidad.

Un problema muy frecuente es la demora o directamente el no pago de éstas. En realidad, la falta de pago acarrea muchos problemas, por ejemplo la falta de liquidez de la Administración para hacer frente a los gastos. Por su parte, las administradoras no tienen muchos recursos para prever y sancionar este incumplimiento, excepto la imposición de multas, para no llegar a las instancias judiciales.

Por este motivo, es necesario adoptar y difundir buenas prácticas, tanto de parte de los propietarios como la administración, para no llegar a situaciones enojosas.

¿Qué ocurre cuando el departamento está alquilado o dado en comodato?

En el caso de viviendas habitadas por inquilinos o comodatarios, se debe prestar especial atención al pago de expensas. Lo que corresponde es que el inquilino o comodatario se haga cargo de los gastos comunes. En tanto, los propietarios asumen los gastos extraordinarios. Se debe a que se supone que aumentan el valor del inmueble.

Las personas que van a alquilar un departamento deben informarse acerca del monto de las expensas para evitar sorpresas desagradables. Del lado de los inversores, también es importante antes de adquirir un departamento, informarse acerca del valor de las expensas para tomar una decisión informada. De hecho, mientras no alquilen la vivienda, deberán hacer frente a estos gastos.

Volviendo al tema que planteamos anteriormente, en muchos contratos de alquiler se incluye el pago de las expensas para evitar la morosidad, que en última instancia perjudica al propietario.

¿Cómo pueden reducirse las expensas en un edificio?

Si sos un propietario o administrador preocupado por la economía, te interesará saber que hay diferentes estrategias para reducir las expensas comunes y también las extraordinarias.

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En realidad, una administración prolija y transparente es la primera condición para que los residentes acepten las sumas que deben pagar mensualmente. Así, además, se mantiene la armonía entre los vecinos, se evita la morosidad en los pagos y mejora la calidad de vida.

Reducción de expensas comunes

  • Analizar gastos, comparar precios y servicios y pedir presupuestos. Esta estrategia es clave para conseguir una mejor relación entre gastos y beneficios.
  • Implementar tecnologías de eficiencia energética. Por ejemplo, iluminación de bajo consumo y automatización del encendido y apagado de luces, uso del agua y la energía. Estas tecnologías pueden tener un costo inicial un poco elevado pero los ahorros a largo plazo y el aumento en el valor de la propiedad lo justifican. Además, fomentar prácticas sustentables entre los residentes, como el uso eficiente de la energía y el agua.
  • Implementar un sistema de uso de las amenities y otros espacios comunes. Promover buenos hábitos, como dejar limpio el lugar o evitar ensuciar de más para reducir gastos en limpieza. Lo mismo ocurre si hay residentes con mascotas.
  • Diseñar un plan de mantenimiento de equipos o maquinaria que se utilice en el edificio para evitar reparaciones costosas en el futuro. Realizar inspecciones periódicas para asegurarse del buen funcionamiento. Esto ayuda a identificar problemas antes de que se agraven.

Gastos extraordinarios

Reducir los gastos extraordinarios parece fácil pero no lo es tanto. Como explicamos anteriormente, las expensas extraordinarias son las que surgen de la decisión de una asamblea de copropietarios.

Por este motivo, la función de la administración y las autoridades del consorcio es presentar el plan de gastos de la manera más clara y transparente posible, brindando toda la información necesaria. Así, los copropietarios podrán tomar una decisión informada.

Además, se debe asegurar la mayor participación posible de los propietarios en la Asamblea. Es la única garantía de una decisión transparente y consensuada frente a un gasto extraordinario.

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Hasta acá llegamos con la nota: «¿Qué son las expensas y cómo se calculan?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en ofrecer asesoramiento para inversiones inmobiliarias. Contactanos para más información.

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Fuentes

OAS. Código Civil de Paraguay. https://www.oas.org/juridico/spanish/mesicic3_pry_ley1183.pdf

BACN. Ley 677 sobre propiedad por pisos y por departamentos. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/980/sobre-propiedad-por-pisos-y-por-departamentos

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