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Comodato o alquiler: ¿qué es mejor?

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¿Conocés el contrato de comodato? Sus diferencias con el contrato de alquiler son sustanciales. Sin embargo, desde el punto de vista del propietario, en algunos casos puede ser más conveniente otorgar una propiedad en comodato que alquilarla. Para el usuario el beneficio es indudable, ya que no debe abonar suma alguna por el uso de la vivienda, pero todo depende de las cláusulas del contrato.

Marco legal del contrato de comodato

El contrato de comodato se rige por las disposiciones del Código Civil de Paraguay. Según esta ley, se define como la entrega gratuita, con la facilidad de usarla, de alguna cosa no fungible. Además, la cosa debe ser posible de individualizar a efectos de su restitución.

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Es interesante observar que no está sujeto a ninguna formalidad. En tanto, el derecho de utilizar el bien y devolverlo al finalizar el contrato surgen del acuerdo. Por su parte, tiene vigencia para el comodatario desde el momento en que adquiere la tenencia.

Diferencias y similitudes entre comodato y alquiler

La principal diferencia, sustancial entre comodato y alquiler, es que en el comodato el uso del bien se cede a título gratuito. Otra diferencia importante es que no se piden garantías ni se establecen garantes o fiadores.

Sin embargo, hay muchas similitudes. Por ejemplo:

  • El comodatario, al igual que en un contrato de alquiler, debe cuidar del bien y no darle otro uso más que el determinado en el contrato. Por caso, podría conceder a un tercero el goce del bien con el consentimiento del propietario.
  • Se debe hacer cargo de los gastos ordinarios pero no de los extraordinarios, en cuyo caso tiene derecho a un reembolso si los gastos eran necesarios y urgentes. Por ejemplo, esto aplica en el caso de expensas extraordinarias.
  • Está obligado a restituir el bien al finalizar el contrato.
  • En caso de fallecimiento, debe dejar a los herederos el uso del bien durante el tiempo convenido, excepto que solamente el comodatario pudiera utilizar el bien.
  • En el caso de la sublocación, el inquilino puede ceder la propiedad en comodato si no está prohibido en el contrato de alquiler.
  • El propietario puede imponer una multa en caso de no devolución del inmueble en el plazo estipulado.
  • No puede constituir gravámenes sobre el bien dado en comodato.

¿Cuándo es más conveniente un contrato de comodato?

Hay casos en los que, para el propietario, un contrato de comodato puede ser más conveniente que un alquiler. Sin embargo, esta opción también aplica para el inquilino. Por ejemplo:

  • Cuando el contrato de alquiler finalizó pero el inquilino necesita ganar tiempo para una mudanza.
  • El inmueble tendría un uso determinado que se acuerda entre las partes. Por ejemplo, el propietario lo cede para actividades culturales o religiosas.
  • Se necesita llegar a un acuerdo sin plazos.
  • Existe confianza entre las partes y el comodato responde mejor a las necesidades de cada una de éstas.
  • De manera previa a una venta, cuando el bien necesita refacciones o reformas imprescindibles para ser habitado.
  • Si la propiedad está en venta, se puede otorgar un comodato al agente inmobiliario para facilitar o agilizar la operación.

Más allá de esto, para evitar confusiones, es importante que en el contrato de comodato quede bien aclarado:

  • Cuál va a ser el destino del inmueble.
  • Quién es el comodatario. Por ejemplo, si se otorga a una persona, para uso familiar o a una institución.
  • Establecer un plazo. Aunque no es obligatorio, es importante que figure para evitar inconvenientes futuros.

El cuidado del inmueble, clave en los contratos de comodato

El cuidado del inmueble es un punto central en el contrato de comodato. Es más: muchas veces, el propietario cede en comodato una propiedad por no estar en condiciones de mantenerla adecuadamente, a cambio de dicho mantenimiento.

Como hemos visto, al igual que en el contrato de alquiler, el comodatario tiene a su cargo los gastos ordinarios relacionados con el uso, por ejemplo servicios, impuestos y reparaciones. En tanto, los gastos extraordinarios corren por cuenta del comodante.

Es importante que estos detalles queden bien estipulados en el contrato de comodato. Sin embargo, el Código Civil es muy claro en este aspecto:

  • El comodatario está obligado a custodiar y conservar el bien como si fuese propio.
  • Si el bien se deteriora por culpa del comodatario quedando inutilizable, el comodante puede exigir la devolución e incluso el pago.
  • Está obligado a restituir el bien en buen estado.

Se recomienda que, si el comodato tiene varios años de duración o se prevé que el comodatario permanecerá varios años, se contrate un seguro contra incendios u otros daños eventuales. Esto permite cubrir al propietario y evitar problemas con terceros.

Riesgos a evitar al hacer un contrato de comodato

El contrato de comodato, básicamente, es un acuerdo basado en la confianza. Sin embargo, es necesario evitar ciertos riesgos. Algunos ya los hemos mencionado, como incumplimientos por parte del comodatario.

Otro caso es que el comodatario, ante algún inconveniente, pretenda que el propietario intentó disfrazar un alquiler bajo la figura del comodato. Esto puede tener graves consecuencias para el propietario.

En realidad, este como la mayor parte de los riesgos se puede prevenir al redactar correctamente el contrato de comodato. Por este motivo, más allá de la confianza entre las partes, es necesario recurrir a asesores especializados.

El comodato como instrumento de desarrollo e inversión

El contrato de comodato puede convertirse en un instrumento de desarrollo e inversión si se incluye la opción de compra. Por ejemplo, un propietario puede ceder en comodato instalaciones industriales o campos para su explotación o utilización por parte del comodatario.

Al finalizar el contrato de comodato, el comodatario puede ejercer la opción de compra para continuar con su actividad económica.

Para el comodatario la posibilidad es ventajosa, ya que puede comenzar su actividad económica sin realizar ningún desembolso ni abonar sumas mensuales. En tanto, el propietario se beneficia al final del contrato con la venta del bien. Es que, en caso de tener que restituir el bien, el comodatario perdería todo lo invertido.

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Esto está claramente establecido en el Código Civil, ya que determina que al finalizar el contrato, el bien debe ser restituido en el estado en que se encuentre, con todos sus frutos y accesorios.

En este sentido, debe quedar claramente establecido en el comodato cuál es la finalidad del préstamo, ya que según el Código Civil, el objeto del comodato es el uso del bien por parte del comodatario.

Conclusiones

El comodato es una opción interesante en casos muy bien determinados. De hecho, no puede suplir otro tipo de contratos, como el alquiler o leasing.

La base del contrato de comodato, a diferencia de otros contratos, es la confianza. En la mayoría de los casos, el otorgamiento de bienes en comodato se realiza a partir de esta relación o de factores que la generan, como los comodatos de la Administración Pública a entidades deportivas o culturales.

Si bien los riesgos para el propietario son importantes, además de que no recibe una compensación económica por la cesión del uso de la propiedad, se justifica cuando la necesidad o la confianza permiten llegar a acuerdos superadores de un simple contrato de alquiler.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Comodato o alquiler: ¿qué es mejor?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en ofrecer asesoramiento para inversiones inmobiliarias. Contactanos para más información.

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Fuentes

BACN. Ley 1183. Código Civil de Paraguay. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/522/codigo-civil-iii-parte-libro-tercero

Barreirlo, Lucila (2022). Propiedades: qué tipo de contrato podés hacer si no querés alquilar ni vender un departamento ahora. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/que-es-un-contrato-de-comodato-y-cuales-son-las-diferencias-y-los-riesgos-con-respecto-a-un-contrato-nid07072022/

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