Trámites y Solicitudes: Todo lo que necesitas saber antes de vender una propiedad

El mercado inmobiliario en Paraguay tiene varios requisitos, de los que conviene estar informado antes de vender una propiedad. De hecho, para que la operación sea exitosa, hay que tener en cuenta trámites legales y burocráticos. En realidad, toda la gestión se rige por las disposiciones del Código Civil. Además, se deben realizar gestiones ante Catastro. El pago de impuestos que gravan la compraventa es un aspecto importante.

¿Qué dice el Código Civil sobre vender una propiedad?

La base de todo el proceso son las disposiciones del Código Civil, en varios de sus capítulos. Veamos los que están relacionados con vender una propiedad:

• La venta de la propiedad se formaliza mediante un contrato privado de compraventa de inmueble.
• La transferencia se realiza mediante escritura pública. El vendedor tiene obligación de hacerlo, ya que el contrato de compraventa constituye un compromiso entre partes.
• El Código Civil indica la forma en que puede determinarse el bien objeto de la compraventa y cómo actuar ante diferencias de superficies.
• Se establece el pacto de preferencia, que representa la posibilidad del vendedor de recuperar el inmueble en caso de que el comprador quisiera venderlo o darlo en pago. En este caso, el vendedor tiene un plazo de diez días para ejercer la preferencia.
• Otro pacto posible es el de mejor comprador, que autoriza la resolución del inmueble si un tercero ofrece un precio más ventajoso, para lo cual tiene un plazo de hasta tres meses.
• En cambio, el Código Civil prohíbe la venta con pacto de retroventa o de reventa.

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Documentos necesarios para vender una propiedad

Para proceder a vender una propiedad en Paraguay es necesario que esté matriculada en el Registro de la Propiedad. Para comenzar con la operación, las partes deben presentar:

• Documento de identidad. Permite identificar a los compradores y vendedores.
• Certificado de nacionalidad. Se utiliza para la verificación de la identidad de los compradores.
• Certificado de matrícula de la propiedad, que incluye datos catastrales, registrales y estado de la misma.
• Certificación de deudas y pago de impuestos de la propiedad. Este es el denominado certificado de libertad y tradición, que certifica que la propiedad está libre de gravámenes y cargas judiciales. También informa la existencia de hipotecas u otros derechos sobre el bien.
• Título de propiedad original. Certifica el derecho del titular a vender una propiedad.
• Contrato de compraventa. Se debe aclarar que este documento es la base de la operación, pero no acredita la transferencia de la propiedad. En cambio, ésta se formaliza mediante la escritura pública, que tiene como consecuencia la inscripción de la propiedad a nombre del comprador.

¿Cuál es el contenido de un contrato de compraventa?

Al momento de vender una propiedad, es importante saber cuál es el contenido de un contrato de compraventa. Aunque el documento que legaliza la operación es la escritura, este tipo de contrato contiene todos los detalles de la operación, que deben ser tenidos en cuenta al realizar la escrituración.

El contenido mínimo de un contrato de compraventa es el siguiente:

• Datos personales de las partes.
• Datos del inmueble. Por ejemplo, ubicación, dimensiones, linderos, matrícula.
• Precio. Las partes establecen el valor por el cual se realizará la transacción.
• Arras o seña. En esta cláusula el comprador abona una suma a manera de reserva del derecho de compra, y el vendedor se compromete a entregar el inmueble.
• Plazos y formas de pago.
• Penalizaciones. Cláusulas que establecen las penalizaciones en caso de incumplimiento, por ejemplo multas por mora.
• Entrega del inmueble. Es la fecha en la que se hará entrega efectiva de la posesión.

El contrato de compraventa es un acuerdo entre partes, pero la escrituración es un acto formal que requiere la participación de un escribano público.

Impuestos a pagar al vender una propiedad

La compraventa de inmuebles en Paraguay está gravada por los siguientes impuestos:

• Impuesto al Valor Agregado (IVA): Se aplica al 30% del valor de la venta, con una tasa del 5%. Es decir, el impuesto total es del 1,5% del valor de la venta. El pago del IVA es responsabilidad del vendedor.
• Impuesto a la Renta Personal (IRP): Se aplica al 3% del valor total de la venta, siempre que el vendedor sea una persona física no contribuyente de impuestos. El pago del IRP es responsabilidad del vendedor.
• Impuestos y tasas municipales: Los municipios pueden establecer impuestos adicionales a la compraventa de inmuebles, como el impuesto de transferencia de inmuebles o el impuesto de edificación. Además, la propiedad debe estar libre de deudas con el municipio como tasas por servicios u otras.

Procedimiento de venta de una propiedad

El procedimiento para vender un inmueble puede ser muy variable. Sin embargo, comienza con el ofrecimiento del bien a través de agentes inmobiliarios, portales de venta de inmuebles o en forma particular.

El paso siguiente, una vez que aparece una persona interesada y ha visitado la propiedad, ésta puede realizar una reserva. Este paso se concreta mediante el pago de un monto establecido, junto con la fijación de plazo para la firma de la Promesa de Compraventa. Si el propietario acepta la operación, se firma el contrato de compraventa y el futuro propietario debe abonar el pie. Es un anticipo del precio de venta, que se entrega en señal de buena fe. Habitualmente es del 10% del precio de venta pero depende de la negociación entre las partes.

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Luego se debe presentar toda la documentación ante un Escribano Público, quien se encargará de la verificación de los documentos y la convocatoria a las partes para la firma de la Escritura de Compraventa.

Una vez realizado esto, el escribano procede a la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad, el cual emite un certificado de transmisión donde consta la nueva titularidad del inmueble. ¡Listo! Así finaliza el proceso de vender una propiedad.

¿Puede haber reclamos posteriores a la venta de una propiedad?

En general, después de vender una propiedad no suele haber reclamos por parte del comprador. Sin embargo, ninguno de estos invalida la operación. Pueden darse situaciones como:

• Reclamo por vicios ocultos. Pueden aparecer defectos estructurales que el vendedor no conocía por lo que no hizo saber en el momento de la compra.
• Derechos de terceros contra la propiedad. Es raro que existan ya que se supone que la escribanía realizó todas la verificaciones correspondientes. Pero pueden aparecer deudas antiguas o erróneas relacionadas con servicios públicos como asfalto o también hipotecas o embargos.
• Incumplimiento de alguna de las partes de las cláusulas de la promesa de compraventa.

Para evitar este tipo de problemas, te recomendamos buscar el asesoramiento de especialistas y vender tu propiedad a través de agentes confiables.

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Hasta acá llegamos con la nota «Trámites y Solicitudes: Todo lo que necesitas saber antes de vender una propiedad». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en inversiones inteligentes. Contactanos para más información.

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Fuentes

Biblioteca y Archivo Central del Congreso Nacional. Código Civil ley 1183. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/522/codigo-civil-iii-parte-libro-tercero

Dirección Nacional de Ingresos Tributarios. IVA. Transferencia de inmueble. https://www.set.gov.py/web/portal-institucional/w/iva-transferencia-de-inmueble