Viviendas en altura: ¿cómo impulsar el mercado interno?

¿Casa o departamento? El debate no es menor: se trata de elegir entre viviendas en altura o en terrenos individuales. En realidad, este tipo de proyectos todavía son poco conocidos por los consumidores locales. De hecho, se calcula que el 50% de los compradores son paraguayos. Por otra parte, la población que alquila está en disminución: pasó del 12,6% en 2019 al 9% en 2022. ¿Cómo impulsar el mercado interno para alcanzar el equilibrio? Aquí lo analizaremos.

Definición de las viviendas en altura

Los avances en arquitectura y construcción permiten hoy en día contar con la más variada tipología de viviendas. Sin embargo, cuando se está buscando una propiedad para comprar o alquilar, no quedan claras las diferencias entre estos tipos. Además, frente a las diferentes opciones, a veces se les dan denominaciones similares.

Para comenzar, hay dos grandes categorías de viviendas: unifamiliares y multifamiliares. Claramente, las primeras están destinadas a albergar una sola familia. En tanto, las segundas pueden ser en forma de construcción horizontal, como los dúplex o tríplex. En tanto, la construcción vertical corresponde a las viviendas en altura.

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A su vez, aquí podemos encontrar distintos tipos, dependiendo de la cantidad de ambientes, diseño y destino. Por ejemplo viviendas sociales o departamentos con diferentes detalles de lujo o confort.

Sin embargo, no se debe confundir esta tipología con la propiedad horizontal y la propiedad vertical. La propiedad vertical pertenece a un solo propietario. En tanto, en la propiedad horizontal los dueños son varias personas diferentes.

Las viviendas en altura permiten un aprovechamiento más eficiente del suelo, al permitir que más familias vivan en la misma superficie. Además, ayudan a crear un estilo de vida más vibrante y dinámico, reuniendo vivienda, trabajo, comercios, cultura y entretenimiento cerca del hogar.

Además, la difusión de nuevas técnicas constructivas conduce a edificios más sustentables. Así, la vivienda en altura resulta ser más eficiente que las casas unifamiliares, con un mejor uso y ahorro de la energía y el agua.

Características de las viviendas en altura

Dicho todo esto, pasemos a analizar las características comunes de los distintos tipos de viviendas en altura. En primer lugar, tienen características comunes con las viviendas plurifamiliares:

• Mayor oferta.
• Zonas comunes.
• Menos costos de mantenimiento.
• Mejor comunicación y disponibilidad de servicios cercanos.
• Sin espacio exterior propio o muy pequeño.

Por otra parte, en los edificios de departamentos, las viviendas en altura son las que se ubican a partir del segundo piso inclusive. Es decir que no se considera vivir en altura la residencia en planta baja o primer piso. De hecho, hay grandes diferencias entre los pisos altos o bajos, incluso en el precio.

A medida que se asciende en las viviendas en altura, se dispone de mayor iluminación y ventilación, mejores vistas y más seguridad. El último piso es el más apreciado. Es el más seguro y silencioso, ya que no llegan los ruidos de la calle. Además, suele tener acceso directo a comodidades como la piscina, parrillas o gimnasio al aire libre.

Los pisos bajos tienen otros problemas, como poca luminosidad, vista a la calle, ruido y el riesgo de que recaigan en su balcón o patio objetos provenientes de los pisos más altos. En cambio tienen la ventaja de encontrarse al nivel del suelo, algo muy importante si hay niños o adultos mayores, y contar con un espacio exterior propio.

¿Cómo está el mercado interno de viviendas en altura?

Como lo hemos dicho muchas veces, la industria de la construcción en Paraguay está en auge, y esto se refleja en la gran cantidad de edificios nuevos que se están construyendo. Y no solo en Asunción, aunque aquí se ubica la mayoría. También se construye en toda el área metropolitana de Asunción y ciudades más alejadas como Encarnación o Ciudad del Este.

A pesar de que el aumento en la cantidad de viviendas triplica al crecimiento de la población, todavía el mercado interno no alcanza los mismos niveles que el de inversores extranjeros. Algunos de los factores que hacen más difícil el acceso al mercado de viviendas en altura son:

• Falta de estímulo al crédito hipotecario. Según un informe de la consultora MarketData, los préstamos para vivienda solo alcanzan el 4,6% de la cartera total de créditos de los bancos.
• Bajo nivel de ahorro. Según algunas estimaciones, el ahorro para la vivienda no es una prioridad y no hay hábitos de planificación a largo plazo.
• Estilo de vida. La posibilidad de residir en viviendas en altura todavía es poco conocida. Además, la oferta de productos para la nueva clase media de Paraguay es relativamente reciente. Por otra parte, existe el mito de que los locales prefieren las casas a los departamentos.
• Adaptación de la oferta a las nuevas demandas de alquiler. Según el Instituto Nacional de Estadísticas, solo el 9% de la población alquila, frente a un 22% de hogares inquilinos en Argentina en 2022. Además, según un informe de Cáritas Paraguay, el 20% de las viviendas está desocupado.
• Crecimiento del mercado de alquileres temporarios. Al ofrecer una mayor rentabilidad, esta modalidad está creciendo en todo el mundo, pero resta unidades del mercado más tradicional.
• Planificación urbana. Es necesaria una planificación urbana que promueva la construcción de viviendas en altura en zonas estratégicas para lograr un desarrollo de la ciudad armónico y equilibrado.

Edificios de departamentos sociales

Cuando pensamos en viviendas sociales, lo primero que viene a la mente son barrios de casas unifamiliares o dúplex. Sin embargo, las iniciativas de construcción social también se acoplan al modelo de viviendas en altura. Es porque, no solo permiten un uso del suelo más eficiente, sino que también contribuyen a un cambio en el estilo de vida.

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Por ejemplo, el proyecto Luque 2 del Ministerio de urbanismo, Vivienda y Hábitat incluye 12 departamentos en un edificio de planta baja y tres pisos. En la planta baja se alojan el acceso central y estacionamientos, área de recreación y quincho compartido.

Por otra parte, los programas de acceso a la casa propia en Paraguay también incluyen departamentos en edificios en altura, por lo que es interesante explorar estas posibilidades.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Viviendas en altura: ¿cómo impulsar el mercado interno?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba ofrecemos desarrollos inmobiliarios que se adaptan a las distintas etapas de la vida de las personas. Contactanos para más información.

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Fuentes

INE (2024). Datos de la EPHC 2022 indican que el 9% de la población vive en casas de alquiler. https://www.ine.gov.py/noticias/1843/datos-de-la-ephc-2022-indican-que-el-9-de-la-poblacion-vive-en-casas-de-alquiler

INE. Vivienda y hogar. https://www.ine.gov.py/publicacion/10/vivienda-y-hogar

Infobae (2021). Vivir en altura o en el primer piso: qué motiva las preferencias del mercado. https://www.infobae.com/economia/2021/10/17/vivir-en-altura-o-en-el-primer-piso-que-motiva-las-preferencias-del-mercado/

Cáritas Paraguay (2024). Casi el 10 % de la población vive en alquiler y un 20 % de viviendas está sin inquilinos. https://www.caritas.com.py/casi-el-10-de-la-poblacion-vive-en-alquiler-y-un-20-de-viviendas-esta-sin-inquilinos/

Canal Abierto (2024). La inquilinización del país. https://canalabierto.com.ar/2024/02/27/la-inquilinizacion-del-pais/

La Nación (2024). El destino en el que comprar un departamento deja rentas de entre el 5% y 12% anual en dólares. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/el-destino-con-oportunidades-en-la-compra-de-propiedades-desde-us32000-que-dejan-rentas-de-mas-del-7-nid23032024/

MarketData (2024). El crédito hipotecario: Sus particularidades en Paraguay y los factores que aún frenan su crecimiento. https://marketdata.com.py/laboratorio/analisis/el-credito-hipotecario-sus-particularidades-en-paraguay-y-los-factores-que-aun-frenan-su-crecimiento-127685/

Revista Plus (2024). Mercado inmobiliario de edificios en altura en Paraguay: ¿dónde están los consumidores finales? https://www.revistaplus.com.py/2024/04/15/mercado-inmobiliario-de-edificios-en-altura-en-paraguay-donde-estan-los-consumidores-finales/