Alquiler de oficinas: el mercado corporativo en alza

Una de las inversiones preferidas en Paraguay es la compra de departamentos para alquilar. Sin embargo, el alquiler de oficinas está tomando nuevo impulso. De hecho, está aumentando la superficie construida con oficinas: en Asunción se prevé un crecimiento del 25% a mediano plazo. Además, el mercado de oficinas tiene un nivel de ocupación alto: llega al 92,3% en las de mayor categoría. Junto con esto, las empresas están migrando hacia oficinas alquiladas, a partir de la reinvención obligada por la pandemia de COVID-19. Con un mercado corporativo en alza, prometen rentabilidad y seguridad.

Perspectivas del mercado de alquiler de oficinas

Como es sabido, Paraguay se está convirtiendo en la meca de los inversores inmobiliarios. Varios factores se conjugan para lograr este resultado. Entre éstos, la rentabilidad, estabilidad, baja carga impositiva y seguridad jurídica.

Sin embargo, la mayor parte de las inversiones, y también las construcciones, se concentra en el rubro residencial. Por ejemplo, según un informe de InfoNegocios, el 80% de las construcciones en Asunción son edificios de departamentos.

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Así, el mercado de alquiler de oficinas es mucho más pequeño, pero no por eso menos atractivo. Veamos:

• Se proyecta un crecimiento de espacios corporativos del 25% a mediano plazo. En tanto, a corto plazo se verifica una mayor necesidad de metros cuadrados de oficinas.
• La ocupación promedio es del 86%.
• La mayor demanda va de la mano con el desarrollo de la economía paraguaya, la presencia de empresas extranjeras y el desarrollo de nuevos ejes corporativos.
• El 41% de la superficie corporativa construida es de alta categoría. Incluye características como ubicación privilegiada, tecnología, modernidad y experiencias de nivel. En tanto, crece el mercado intermedio, priorizando la ubicación y los estándares de construcción.
• Las empresas están migrando hacia el alquiler de oficinas, debido a la reinvención obligada por la pandemia de COVID-19.
• El retorno neto anual es del 7% en dólares. Sin embargo, en base al crecimiento proyectado, se espera que vaya en aumento.
• Los contratos de alquiler son a largo plazo con poca mora o falta de pago.

Formas de invertir en alquiler de oficinas

Si la idea es invertir en oficinas para alquilar, es interesante saber que no hay una única forma de realizar esta operación.

Compras a dueño directo

Comprar una oficina. Es la forma tradicional de adquirir un inmueble. No tiene mayores secretos. Las oportunidades pueden encontrarse fácilmente a partir de plataformas de búsqueda o consultas con agentes inmobiliarios. Las recomendaciones básicas son las mismas que al comprar un departamento. Se deben tener en cuenta la ubicación y las preferencias corporativas, diferentes a las residenciales. La gestión del alquiler corre por cuenta del propietario.

Comprar para refaccionar. Al igual que ocurre con las viviendas, se puede adquirir una oficina de menor categoría y refaccionarla o refuncionalizarla para elevarla dentro de la grilla. Por otra parte, si el reglamento lo permite, se puede adquirir una vivienda y convertirla en un espacio profesional para obtener una renta como alquiler de oficinas.

Compra a empresas

• Desarrolladores inmobiliarios. Esta es una de las opciones más interesantes para adquirir una propiedad con destino a alquiler de oficinas. Una de las principales ventajas es que estas empresas también se ocupan de gestionar el alquiler. Los costos son mayores que en el caso anterior, pero también hay más seguridad y menos problemas. Además, se puede invertir desde el pozo, al igual que con los departamentos.
• Fondos de inversión corporativos. Recordemos que para participar en estos fondos, el inversor debe dirigirse a una Casa de Bolsa. Por ejemplo, un fondo de inversión de enfoque inmobiliario genera rentabilidad a través del alquiler de los activos que construye. Estos fondos pueden estar orientados a la construcción de edificios corporativos o naves industriales.
• Espacios de coworking. Es una forma novedosa de ganar con el alquiler de oficinas. En estos espacios, las oficinas se alquilan por hora, día, semana o mes. Cuentan con comodidades para trabajar, salas de reuniones y espacios de trabajo comunes.

Diferencias entre un contrato de alquiler de vivienda y uno de alquiler de oficinas

Un contrato de alquiler de oficinas no difiere de uno de viviendas en los aspectos esenciales que debe contener. Recordemos que en Paraguay los alquileres se rigen por las disposiciones del Código Civil. Los datos imprescindibles son:

• Definición de la locación. El contrato debe tener por objeto la cesión del uso y goce del bien inmueble por un precio cierto en dinero.
• Plazo. No podrá ser mayor a cinco años.
• Uso. El locador no puede dar al inmueble un uso distinto al del pactado. Es decir que, por ejemplo, no puede utilizar la oficina como vivienda. Esto, aunque el cambio no causara ningún perjuicio al propietario.
• Subarrendamiento. El locatario puede hacerlo excepto que esté prohibido en el contrato.

Sin embargo, las diferencias aparecen a la hora de calcular la carga impositiva. Por ejemplo respecto el IVA. La base imponible para el cálculo del IVA es diferente si se trata de un alquiler de oficinas o vivienda. En nuestro caso, la tasa es del 10% sobre el monto del alquiler devengado mensualmente. Por su parte, para las viviendas es del 5%.

¿En qué tipo de oficinas se puede invertir?

Una de las ventajas de invertir en oficinas para alquilar es que la tipología de oficinas es mucho más amplia que la de viviendas. Así, la inversión se puede adaptar mejor a los gustos y presupuesto del inversor.

Si bien, como vimos anteriormente, las oficinas más buscadas son las de primera categoría, se encuentra en crecimiento el segmento intermedio.

Según la calidad de las oficinas, el mercado las agrupa en tres categorías: A, con los más altos estándares; B, edificios con mayor antigüedad; C, son edificios antiguos sin modernizar. Se pueden determinar categorías intermedias, como AB. Sin embargo, una posibilidad de inversión, al igual que ocurre con las viviendas, es comprar una oficina de menor categoría y refaccionarla o refuncionalizarla para elevarla dentro de la grilla.

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Más allá de esto, la arquitectura corporativa tiene muchas variantes. Por ejemplo, hoy en día, se imponen la sostenibilidad y la creación de espacios atractivos para los empleados.

Otra cuestión es la de la superficie útil. Con el auge del trabajo híbrido y el emprendedurismo, no es raro que profesionales independientes requieran el alquiler de oficinas pero prefieran ubicaciones más próximas a sus viviendas o no gusten de los grandes edificios corporativos. En este caso, una vivienda refuncionalizada puede adaptarse perfectamente y permitir obtener una renta superior a la de un inmueble residencial al convertirse en una oficina.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Alquiler de oficinas: el mercado corporativo en alza». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en gestión de la inversión. Contactanos para más información.

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Fuentes

El Cronista (2021). Inmuebles en Paraguay: precios bajos, alta renta y menos impuestos seducen a más argentinos. https://www.cronista.com/negocios/inmuebles-en-paraguay-captan-cada-vez-mas-inversion-argentina-por-cocktail-de-precios-bajos-alta-renta-y-menos-impuestos/

La Nación (2023). El regreso triunfal de las oficinas: la reinvención de los espacios de trabajo para mantenerse ocupados. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inversiones/el-regreso-triunfal-de-las-oficinas-la-reinvencion-de-los-espacios-de-trabajo-para-mantenerse-nid06122023/

ON24 (2021). Aquí está la llave del mercado paraguayo. https://www.on24.com.ar/negocios/disenio-construccion/aqui-esta-la-llave-del-mercado-paraguayo/

Eydisa (2019). Nivel de ocupación de oficinas corporativas en Asunción. https://www.eydisa.com.py/blog/nivel-de-ocupacin-de-oficinas-corporativas-en-asuncin

InfoNegocios (2021). Más oficinas corporativas en los próximos años. https://infonegocios.com.py/nota-principal/mas-oficinas-corporativas-en-los-proximos-anos-40-200-m2-por-construir-durante-el-2021-y-25-mas-de-espacios-a-mediano-plazo