El mercado de alquileres es muy dinámico. Sin embargo, los alquileres no son todos iguales. De hecho, los profesionales deben realizar una segmentación para orientar la oferta hacia la demanda real y obtener mayor rentabilidad. Básicamente encontramos dos sectores principales: mercado residencial y empresarial. Sin embargo, también se pueden realizar otros enfoques. En Paraguay, la oferta se está orientando hacia la vivienda de sectores medios, ya que los mercados de lujo y corporativo parecen haber alcanzado un equilibrio, pero debe competir con los alquileres temporarios.
Segmentación del mercado de alquileres en Paraguay
La segmentación es una estrategia clave para inmobiliarias, desarrolladoras y constructoras. Recordemos que un segmento de mercado es un grupo de consumidores que comparten las mismas necesidades y expectativas.
En el mercado de alquileres existen los llamados segmentos naturales, que implica un agrupamiento según las preferencias de tipo de propiedad, ubicación, características y público objetivo. Dentro de éstos, encontramos principalmente los mercados residencial y corporativo. Sin embargo, no son los únicos.
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Algunos ejemplos de segmentación son:
- Demográfica. Se orienta a agrupar la demanda en función de edad, etapa de la vida o ingresos. Esta segmentación es muy importante, ya que desde el punto de vista del mercado de alquileres, las necesidades y expectativas pueden ser muy diferentes. Por ejemplo, familias jóvenes, profesionales solteros, adultos mayores que viven solos.
- Por área geográfica. La ubicación es un factor clave. De hecho, es uno de los elementos que más se valoran en el mercado de alquileres residenciales. Se prefiere la cercanía con el lugar de trabajo, conectividad, establecimientos educativos y espacios verdes públicos. Lo mismo en cuanto a los clientes de alquileres temporarios. Desde el punto de vista corporativo, son importantes la conectividad, disponibilidad de servicios y factores logísticos como el estacionamiento.
- Por estilo de vida. Aunque no es muy determinante, se debe tener en cuenta. Por ejemplo hay grupos que prefieren zonas más tranquilas y silenciosas, como los adultos mayores o las familias jóvenes. En cambio, otros valoran la cercanía con los centros comerciales vibrantes y animados.
Estos son solamente algunos ejemplos. Cada empresa debe realizar su propia segmentación en base a su catálogo de propiedades y estrategias de desarrollo.
Evolución del mercado de alquileres residenciales en los últimos años
La inversión en inmuebles para posteriormente alquilarlos es una de las operaciones más rentables en Paraguay. Según un informe de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios, el 75% de los inmuebles de Asunción se compran con el propósito de inversión para alquiler. En tanto, la rentabilidad promedio se calcula en un 8 a 10% en dólares. En tanto, en el caso de alquileres temporales se puede alcanzar el 14%.
El retorno de la inversión está directamente relacionado con la velocidad de locación y ésta, con el atractivo que tiene el producto para el consumidor final. Cada período que un inmueble se mantiene sin ocupar, representa gastos extra que se restan del resultado final. Por ejemplo, algunos desarrolladores afirman que un departamento en Asunción se puede alquilar en 90 días.
Cantidad de viviendas desocupadas e inquilinos
Según el Censo 2022, en Paraguay hay 2,1 millones de viviendas particulares, de las cuales están ocupadas 1,67 millones. En cuanto a la cantidad de personas que alquilan, el Censo ofrece también los siguientes datos:
- Total del país. Vivían en viviendas alquiladas, en 2017 el 11,3%; 12% en 2018 y 12,6% en 2019. En tanto en 2022 se calculó el porcentaje de inquilinos en el 9% de la población.
- Áreas urbanas. Alquilaba el 16,7% de la población en 2017; el 17,7% en 2018 y el 18,7% en 2019. Aunque el porcentaje total disminuyó, es evidente que la población urbana que alquila va en aumento.
- Áreas rurales. El porcentaje de inquilinos alcanzó el 2,5% en 2017 y 2019, en tanto fue del 2,4% en 2018.
Evolución de los precios
En general, se puede decir que el mercado de alquileres tuvo una suba del 10% en el último año en el sector comercial, en tanto los precios de los alquileres de viviendas se mantienen desde hace por lo menos cinco años. Sin embargo, hay grandes diferencias entre el precio del alquiler por metro cuadrado según la región del país o barrio de la capital. Se debe a una ampliación de la oferta, al mismo tiempo que una mayor capacidad de segmentación por parte de los inversores.
Perspectivas para el mercado de alquileres
La economía de Paraguay está en crecimiento. Según el Indicador Mensual de Actividad Económica de Paraguay (IMAEP), el primer trimestre de 2024 registró un crecimiento del 3,8%. Los sectores que más impulsaron este aumento fueron agricultura y servicios, en tanto la construcción continúa tratando de recuperarse.
El mismo indicador lo proporciona la CEPAL. Este organismo pronosticó un crecimiento del 2,1% para toda la región, con Paraguay ocupando el segundo lugar con el 3,8%.
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Todas las previsiones coinciden en augurar un buen clima de negocios desde el punto de vista económico, gracias a la estabilidad económica que caracteriza al país, inflación controlada, crecimiento demográfico y aumento de la clase media.
Por lo tanto, se espera un desarrollo inmobiliario todavía más importante. Por ejemplo, desde el sector público se proponen planes de construcción de 100.000 viviendas por año o 300.000 viviendas en cinco años, lo que también da impulso al sector privado.
Para apuntalar este crecimiento y lograr que se traduzca en un mejoramiento del mercado de alquileres, uno de los grandes desafíos los tiene la industria de la construcción. Para ello, se deben implementar las nuevas tecnologías y sistemas constructivos que permite ahorrar en tiempo y costos con un menor impacto ambiental.
Conclusiones
El mercado de alquileres está experimentando un notable crecimiento. Principalmente, acompañando la evolución general de la economía. Sin embargo a su vez esta circunstancia tiene varias explicaciones:
- Cambios de hábitos laborales de los nuevos trabajadores.
- Cambios en el estilo de vida.
- Atractivos de las diferentes ciudades. Por ejemplo Ciudad del Este atrae estudiantes brasileños y argentinos que demandan departamentos en alquiler.
- Escasez de créditos hipotecarios accesibles para la clase media. Este sector todavía está en desarrollo. Los préstamos hipotecarios canalizados por organismos públicos tienen plazos más largos, pero para satisfacer la demanda, la financiación ofrecida por las constructoras todavía se maneja con plazos medios o cortos.
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Hasta acá llegamos con la nota: «Mercado de alquileres: actualidad y perspectivas». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en ofrecer tipologías variadas que se ajustan a las necesidades de los clientes. Contactanos para más información.
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Fuentes
Ámbito Financiero (2024). Paraguay atrae a inversores argentinos: cuánto invierten en inmuebles. https://www.ambito.com/negocios/paraguay-atrae-inversores-argentinos-cuanto-invierten-inmuebles-n5982512
Revista Mandu´a (2022). Inversión en desarrollo inmobiliario en Paraguay. https://mandua.com.py/inversion-en-desarrollo-inmobiliario-en-paraguay-n747
INE (2022). Encuesta de vivienda y hogar. https://www.ine.gov.py/publicacion/10/vivienda-y-hogar
INE (2023). Resultados preliminares del Censo 2022. https://www.ine.gov.py/censo2022/documentos/Revista_Censo_2022.pdf
La Nación (2022). Precios de alquileres de viviendas se mantienen, señalan desde el sector inmobiliario. https://www.lanacion.com.py/negocios/2022/06/22/precios-de-alquileres-de-viviendas-se-mantienen-senalan-desde-el-sector-inmobiliario/
Prensa 5Días (2024). Analisis de la actividad económica. https://issuu.com/editorialdenegocios.com/docs/5d13may2024
Prensa 5Días (2023). Construcción de viviendas. https://issuu.com/editorialdenegocios.com/docs/5dx29aug2023
Última Hora (2024). Alquiler comercial: hubo 10% de suba y hay ofertas segmentadas. https://www.ultimahora.com/alquiler-comercial-hubo-10-de-suba-y-hay-ofertas-segmentadas
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