Compra directa o con agente inmobiliario: ¿qué es mejor?

¿Estás pensando en comprar una propiedad? Entonces te interesará saber que hay dos formas de hacerlo: tratando directamente con el dueño o a través de un agente inmobiliario. Cada una tiene sus ventajas y características. Conocerlas es importante para poder decidir.

Algunas diferencias entre la compra directa o con agente inmobiliario

Comprar una propiedad o a través de un agente inmobiliario es una de las decisiones que tiene que tomar un inversor. En realidad, el mercado inmobiliario es muy competitivo, por eso particulares y agencias compiten para conquistar compradores.

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Pero veamos algunas de las diferencias:

• Calificación de compradores. El agente inmobiliario realiza una tarea de investigación e inteligencia para constatar si el posible comprador tiene capacidad financiera. Los particulares tienen limitaciones para realizar estas averiguaciones, aunque pueden recurrir a herramientas como el Informconf o el Banco Central de Paraguay.
• Difusión y alcance del anuncio. Los particulares suelen publicar un anuncio en portales gratuitos o manejarse con el boca a boca. En cambio, el agente inmobiliario tiene acceso a bases de datos calificadas que permiten llegar con la oferta al mejor segmento de compradores. Sin embargo, los particulares que decidan realizar la operación mediante una agencia inmobiliaria deben firmar un contrato de exclusiva compartida. Sin este instrumento, el anuncio no aparecerá en ningún escaparate de venta.
• Establecimiento del precio. Los dueños directos establecen un precio en función de otros del mercado o comentarios de allegados o conocidos. En cambio, el agente inmobiliario cuenta con recursos como informes inmobiliarios e inteligencia artificial que le permite fijar un precio dentro del mercado y así aumentar las posibilidades de venta.

Costos de operación en forma directa o con un agente inmobiliario

Las diferencias que acabamos de señalar parecen inclinar la balanza decididamente en favor de coordinar la operación con un agente inmobiliario. Sin embargo, antes de decidir se deben tener en cuenta los costos de la operación, en el caso de realizarla en forma directa o a través de una inmobiliaria.

Desde ya que los gastos de escribanía y escrituración son exactamente los mismos, ya sea que la compra se realice en forma directa al propietario o a través de un agente inmobiliario.

En Paraguay la comisión de la agencia inmobiliaria por una gestión de venta se encuentra alrededor del 5 al 6% del precio de venta. En realidad, esta comisión está a cargo del vendedor. Por eso, si tu intención es comprar una propiedad, esto no debería afectarte.

Sin embargo, como la comisión puede variar según la zona y el tipo de operación, puede dar lugar a una negociación entre las partes, o la existencia de una comisión adicional a cargo del comprador.

Estos detalles seguramente constan en el contrato de exclusividad firmado con el agente inmobiliario al poner en venta la propiedad, o también en el contrato de autorización de venta, por lo tanto son aspectos que no competen al comprador.

Como surge de todo lo que hemos dicho, comprar una propiedad directamente a su dueño permite ahorrar los costos de comisiones que, aunque recaen sobre el vendedor, pueden afectar aunque sea parcialmente al comprador.

La transparencia en la gestión del agente inmobiliario

En Paraguay, las operaciones inmobiliarias están sujetas a estrictos controles de parte de la SEPRELAD. Así, no es casual que esté considerado un país cooperante de la región en materia de combate al LA y FT con resultados históricos en 2022.

Desde este punto de vista, el agente inmobiliario es uno de los sujetos obligados a cumplir con las medidas de prevención. Entre éstas se encuentran:

• Realizar diferentes evaluaciones de riesgos. Por ejemplo, saber cuándo un inmueble puede estar dentro de la categoría de actividades sospechosas de LA y FT.
• Contar con un código de ética y de conducta.
• Implementar controles internos y auditorías.
• Realizar capacitaciones.
• Reconocimiento de la identidad del cliente, propósito de las operaciones, perfil y verificación de compatibilidad de las operaciones con el perfil.

Todo esto asegura la transparencia y corrección de la operación, tanto por parte del comprador como del vendedor. Estos recursos no están al alcance de la mano de un comprador que adquiere una propiedad de manera directa al dueño, con lo cual se expone innecesariamente a riesgos que pueden evitarse si se contrata un agente inmobiliario.

Casos de intervención del agente inmobiliario

Aunque un comprador prefiera tratar con el dueño directo, esto no siempre es posible. En realidad, el caso se da principalmente en la compraventa de inmuebles usados. En viviendas a estrenar, casi siempre se debe negociar a través de un agente inmobiliario.

Por otra parte, según el informe de la SEPRELAD, del total de empresas registradas asociadas al rubro inmobiliario, el 90% realiza sus actividades con bienes propios o arrendados. Solamente como actividad secundaria aparece la intermediación. Esto indica que los propietarios que buscan la venta directa son una minoría dentro del mercado.

Otro caso muy habitual es la venta por parte de inversores que han adquirido previamente la propiedad con este fin. Se debe tener en cuenta que la mayoría de estos inversores son extranjeros. Otro motivo por el cual la operación se realizará a través de un agente inmobiliario y no con el dueño directo.

Preferencias según el segmento de edad

Dos informes de InfoNegocios revelan qué segmentos prefieren relacionarse con dueños directos o con un agente inmobiliario a la hora de buscar una propiedad para comprar o alquilar.

Es interesante observar que este dato está directamente relacionado con el uso de las nuevas tecnologías y dispositivos móviles. Se debe a que las plataformas inmobiliarias ofrecen atractivos muy buscados por los usuarios de tecnologías, como fotografías, videos, home staging, atención inmediata y muchas ofertas.

Millennials y +50, principales usuarios de Internet

El informe se basa en datos del portal InfoCasas. El estudio reveló que el 30% de las búsquedas es realizado por usuarios +50. Sin embargo, diferencia entre la generación Baby Boomer, que hoy cuenta entre 50 a 70 años, y los +70, llamados «la generación silenciosa».

Aunque los Baby Boomer casi equiparan a los Millennials en el uso de las tecnologías, todavía siguen prefiriendo el contacto directo e incluso la búsqueda en medios impresos antes que las publicaciones en Internet.

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En tanto, los millennials, siempre conectados, representan el 30% del total de las búsquedas. De éstos, el 75% de los millennials realiza búsquedas a través de sus dispositivos móviles, exigen respuestas inmediatas y más información que sus antecesores.

La experiencia, importante para decidir entre la compra directa o con un agente inmobiliario

La experiencia es un factor determinante para elegir entre realizar la operación directamente con el dueño o con un agente inmobiliario. En este sentido, las generaciones mayores tienen más experiencia ya que pueden haber comprado una propiedad anteriormente. En cambio, los millennials pertenecen a una clase media en ascenso que compra por primera vez.

Por estos motivos, los +50 pueden preferir tratar directamente con propietarios, mientras que los millennials se sienten más seguros con el trato personalizado del agente inmobiliario.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Compra directa o con agente inmobiliario: ¿qué es mejor?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en ofrecer asesoramiento para inversiones inmobiliarias. Contactanos para más información.

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Fuentes

SEPRELAD (2020). Reglamento de prevención del LA y FT para inmobiliarias. https://www.seprelad.gov.py/userfiles/files/resoluciones/res-n201-2020-reglamentacion-para-inmobiliarias.pdf

Ministerio de Relaciones Exteriores (2022). Paraguay aprueba el examen del Grupo de Acción Financiera de Latinoamérica (GAFILAT). https://www.mre.gov.py/embapar-ecuador/index.php/noticias/https-seprelad-gov-py-paraguay-aprueba-el-examen-del-grupo-de-accion-financiera-de-latinoamerica-gafilat-n743?ccm_paging_p=19

Banco Central de Paraguay. https://www.bcp.gov.py/

Jacinto y Sabina (2024). ¿Qué es el Informconf en Paraguay? https://vivirenparaguay.com/dinero/informconf-en-paraguay/?utm_source=mailpoet&utm_medium=email&utm_source_platform=mailpoet

Prensa 5Días (2024). ¿Por qué los propietarios no consiguen vender su vivienda? https://issuu.com/editorialdenegocios.com/docs/5d30may2024

SEPRELAD (2021). Guía de conclusiones del estudio sectorial de riesgos de LA/FT sobre las actividades e inversiones inmobiliarias. https://www.seprelad.gov.py/userfiles/files/Guia_de_Riesgos_LA_FT_Sector_Inmobiliario.pdf