El alquiler con opción a compra es una alternativa más que se ofrece a los inquilinos para llegar a la casa propia. Es una alternativa relativamente nueva, por lo que te invitamos a conocer sus características.
Alquiler con opción a compra, ahorro para la casa propia
Si acceder a la vivienda propia todavía es difícil, pero no te entusiasma mucho un contrato de alquiler, entonces el alquiler con opción a compra puede ser tu oportunidad. De hecho, según el último censo, la población que alquila representa al 9% del total.
Este régimen es bastante sencillo, y en Paraguay ya hay algunas desarrolladoras que lo están ofreciendo. Más allá de esto, es una posibilidad que puede acordarse entre propietario e inquilino.
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En una economía estable como la paraguaya, el alquiler con opción a compra puede incluso funcionar como una forma de ahorro para llegar a la vivienda propia.
Se debe tener en cuenta que en Paraguay no existe una legislación específica sobre el alquiler con opción a compra, sino que deben tomarse las reglas que surgen del Código Civil. De hecho encontramos el artículo 783 referido a la compraventa. Éste expresa que un contrato de compraventa puede configurarse como locación, y que al término del mismo, la propiedad de la cosa se adquiere por efecto del pago de los cánones pactados.
En cambio, la ley 1295 regula el contrato de «leasing» o alquiler con opción a compra para actividades financieras o mercantiles, es decir que alcanza a las empresas y no a las personas individuales.
El sistema es simple. Al comienzo funciona como un alquiler tradicional. Sin embargo, al finalizar el contrato, el inquilino tiene la opción de adquirir la propiedad. Si la ejerce, los alquileres abonados se computan como pagos a cuenta del precio del inmueble.
Características del contrato de alquiler con opción a compra
Para que resulte válido, el contrato de alquiler con opción a compra debe cumplir varios requisitos:
- Como el contrato de alquiler con opción a compra es una suerte de híbrido entre un contrato de alquiler y uno de compraventa, está sujeto a las normas del Código Civil sobre este tipo de contratos.
- La cláusula de opción de compra debe existir en el contrato desde su inicio.
- El propietario puede pedir un depósito de garantía o adelanto del precio final.
- El precio de venta puede pactarse en el momento de firmar el contrato de alquiler.
- El contrato debe contener también los plazos para ejercer la opción de compra y todos los elementos que las partes consideren necesarios.
- Deben contener cláusulas específicas sobre la terminación anticipada del contrato y cómo se regirán las indemnizaciones o multas que correspondan.
Derechos y obligaciones específicos de las partes
En un contrato de alquiler con opción a compra, propietario e inquilino mantienen básicamente los mismos derechos y obligaciones que para un contrato de alquiler tradicional. Además, se agregan los derivados de la posibilidad de cumplir el compromiso de compra pactado al inicio del contrato.
Estos derechos y obligaciones específicos son:
De parte del inquilino
- Abonar un depósito en concepto de garantía de compra. Si desiste de la compra, pierde este pago. No es obligatorio, pero sí habitual. En algunos casos, se ofrecen alquileres con opción a compra sin depósito inicial.
- Adquirir el inmueble al precio pactado.
- Tiene el derecho de realizar pagos extraordinarios, pero no pueden considerarse pagos anticipados de la compra.
Por parte del propietario
- Durante el transcurso del contrato de alquiler el propietario no puede modificar el precio del inmueble ni venderlo a un tercero.
- Mantener el precio establecido en el contrato.
- Si el inquilino ejerce la opción de compra, descontar del precio total las mensualidades pagadas y la garantía aportada al comienzo del contrato.
- No puede exigir la resolución anticipada del contrato. El plazo es irrevocable.
- Debe inscribir el contrato en el registro público correspondiente, ya que el alquiler con opción a compra es diferente de los contratos de locación y de compraventa.
¿Cuál es la carga tributaria de un contrato de alquiler con opción a compra?
La ley 6380 de Modernización y Simplificación del Sistema Tributario Nacional, vigente a partir del 1° de enero de 2020, modificó los impuestos que afectan a los alquileres de inmuebles. Ahora, el arrendamiento a personas residentes en Paraguay está gravado por dos impuestos: el IRP o Impuesto a la Renta Personal, y el IVA.
Para su cálculo, se debe determinar la base imponible. Ésta resulta de tomar el monto menor entre:
- Base presunta = 50% del valor del alquiler.
- Renta real: la diferencia entre el valor del alquiler y la suma de todos los gastos de administración, mantenimiento y gestión del alquiler.
La tasa del IRP es el 8% de la base imponible así determinada. Es decir que, por ejemplo, si se toma la base presunta, equivale al 4% del valor del alquiler. En cuanto al IVA, la base imponible equivale al 5% del alquiler devengado mensualmente en el caso de arrendamientos para vivienda.
Por otra parte, también hay novedades en los impuestos relacionados con la venta. A partir de esta ley, el único impuesto que grava la compraventa de inmuebles entre personas físicas es el Impuesto a la Renta Personal. Equivale al 8% de la base imponible. En tanto el IVA es del 5% en alquileres para vivienda.
En cambio, cuando el vendedor es una empresa o persona jurídica, debe abonar el Impuesto a la Renta Empresarial y también el IVA.
Relación entre el «leasing» y el alquiler con opción a compra
Es interesante analizar la relación entre un contrato de leasing y un alquiler con opción a compra, ya que básicamente se trata de la misma operación.
Sin embargo, hablamos de un alquiler con opción a compra en el caso de un contrato entre particulares. En cambio, si una de las partes es una empresa, deberíamos considerar esta operación como un contrato de leasing. En este caso, la norma vigente es el Decreto 6060/2005 que reglamenta la ley 1295/98 de locación, arrendamiento o leasing financiero y mercantil.
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¿Por qué decimos esto? Porque este decreto permite a entidades financieras y empresas de leasing a realizar este tipo de operaciones. En tanto, incluye bienes inmuebles dentro de las operaciones que pueden ser objeto de alquiler con opción a compra, incluyendo viviendas nuevas y usadas.
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Fuentes
SET (2021). Impuesto al Valor Agregado. https://www.set.gov.py/documents/20123/224724/Cartilla+Informativa+IVA+junio+06.06.23.pdf/aa8c102c-babb-1a47-5b05-ed469c26e3ae?t=1686676374217.pdf
Xperiencia3D (2023). Nuevos Impuestos a los Alquileres de Inmuebles. https://xperiencia3d.com/san-gerardo-inmobiliaria-nuevos-impuestos-a-los-alquileres/
La Nación (2024). Paraguay: 9 % de la gente vive en alquiler. https://www.lanacion.com.py/pais_edicion_impresa/2024/01/22/paraguay-9-de-la-gente-vive-en-alquiler/#:~:text=Desde%20el%20Instituto%20Nacional%20de,9%20%25%20del%20total%20de%20encuestados.
BACN (2013). Ley 1925 de locación, arrendamiento o leasing financiero y mercantil. https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/712/ley-n-1295-de-locacion-arrendamiento-o-leasing-financiero-y-mercantil
Revista Plus (2021). El sueño de la casa propia: alquiler con opción a compra, una alternativa novedosa. https://www.revistaplus.com.py/2021/05/12/el-sueno-de-la-casa-propia-alquiler-con-opcion-a-compra-una-alternativa-novedosa/#:~:text=En%20s%C3%ADntesis%2C%20en%20este%20sistema,un%20porcentaje%20importante%20del%20departamento.
MarketData (2022). ¿Qué es el Leasing y cómo puede ayudar al funcionamiento de una empresa? https://marketdata.com.py/educacion/economia-facil/que-es-el-leasing-y-como-puede-ayudar-al-funcionamiento-de-una-empresa-82776/
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