Garantías de alquiler: ¿qué son y cómo funcionan?

En un contrato de arrendamiento intervienen dos tipos de garantías de alquiler. En realidad, la mayor parte de los inquilinos tiene presente solamente una, ya que implica una erogación económica al momento de firmar el contrato. Sobre la otra, destinada a cubrir impagos de las obligaciones contractuales, hay bastante desinformación. ¿Es tu caso? Entonces te interesará saber que el contrato de alquiler puede garantizarse de diferentes maneras. Las garantías de alquiler protegen tanto al inquilino como al propietario, por eso no deben verse como una exigencia anómala del locador sino como un reaseguro del fiel cumplimiento del contrato.

Los dos tipos de garantías de alquiler que intervienen en un contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se sustenta en dos tipos de garantías de alquiler. Por una parte, una suma de dinero destinada a cubrir gastos derivados de la finalización del contrato actual, como ser reparaciones de la vivienda o pago de facturas de servicios vencidas. Por otra, un tercero que actúa como garante del locatario.

Sobre la primera de las garantías hay bastante conocimiento por parte de los inquilinos, ya que implica una suma de dinero que deben agregar a los gastos de la firma del contrato de alquiler. Sin embargo, las dudas frecuentemente rondan en torno al importe, la facturación o la devolución.

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Respecto de la segunda hay bastante desinformación. Es una figura que puede tener diferentes formas, y es importante conocerlas ya que cada expresión jurídica tiene sus implicaciones. Veamos estos puntos más detalladamente.

El depósito de garantía, la más conocida de las garantías de alquiler

El depósito de garantía es una suma de dinero que tiene como objetivo cubrir gastos derivados de la entrega del inmueble al momento de finalizar el contrato. Por ejemplo, reparar el deterioro causado por el normal uso de la propiedad o facturas de servicios impagas. Si no ocurre nada de esto, es decir, si el inmueble se entrega libre de gastos y en perfectas condiciones, el propietario debe efectuar la devolución de esa suma de dinero. El monto y las condiciones de devolución o reembolso deben constar en el contrato.

Es importante conocer el tratamiento impositivo de este tipo de garantías de alquiler. En principio, la suma no entra dentro de la factura de alquiler que emite el propietario. Sin embargo, si debe ser ejecutada, pasa a ser un hecho gravado por el IVA como servicio. Es decir que la tasa es del 10%, independientemente del destino del inmueble, ya sea como comercio o vivienda.

Por lo tanto, si el propietario retiene el importe dado en garantía, debe emitir la factura al finalizar el contrato. En cambio, durante la relación contractual, el inquilino solo tendrá como comprobantes los recibos de los pagos mensuales.

Para una correcta aplicación del importe dado en garantía, es importante realizar un inventario y el inquilino debe comunicar al propietario de manera cierta cuándo realizará la desocupación de la vivienda.

Recordemos que en Paraguay las locaciones se rigen por las disposiciones del Código Civil. Por lo tanto el importe como la forma de devolución dependen de la negociación entre las partes. Sin embargo, también se deben tener en cuenta las disposiciones de la Ley de Defensa del Consumidor.

Las garantías de alquiler personales

Este tipo de garantías de alquiler no son tan conocidas pero no por eso menos importantes. La única referencia a las mismas en el Código Civil referidas a la locación, figura en el artículo 816. Éste dice que las fianzas o garantías de alquiler o subalquiler obligan a quienes las otorgan, a hacerse cargo del pago de alquiler y todas las demás prestaciones, excepto que exista una reserva expresa.

Básicamente, el papel del garante es cubrir al locador en caso de falta de pago del alquiler, hasta que se regularice la situación o se recupere la propiedad. En un contrato de alquiler, esta figura puede tener diferentes denominaciones:

• Garante liso, llano y principal pagador, o codeudor liso y llano. Implica que el garante está obligado directamente frente al dueño, asumiendo las mismas obligaciones que el inquilino.
• Responsable solidario. Significa que el propietario, ante una mora o impago del contrato de alquiler, puede actuar directamente contra el garante, antes de reclamar primero al inquilino. La responsabilidad puede ser ilimitada. Se refiere a que el garante se obliga a responder por las deudas con todo su patrimonio.

Según la legislación paraguaya, el garante puede ser cualquier persona física residente en el país. El propietario debe solicitarle los mismos documentos que al inquilino.

Sin embargo, solicitar a un conocido o familiar que nos salga de garante puede ser una situación bastante incómoda. De hecho, abundan las experiencias negativas al respecto. Por ese motivo, una nueva alternativa en el mercado son los seguros de caución. Aunque ya se utilizan en muchos países, llegaron como una novedad en garantías de alquiler a Paraguay hace pocos años.

Es importante informarse y buscar asesoramiento especializado, para tomar las decisiones correctas.

La seña de trato

Con lo dicho anteriormente, esperamos haber aclarado todas las dudas relacionadas con las garantías de alquiler. Sin embargo, no son los únicos temas que pueden generar dudas entre los inquilinos y propietarios respecto de costos y devoluciones. De la mano con la garantía monetaria, viene la seña de trato, que es una práctica cada vez más frecuente.

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Se produce cuando un interesado en alquilar una propiedad no cuenta con todo el dinero necesario como para firmar el contrato, y propone efectuar una seña de trato. Es decir, realizar un pago para reservar de alguna manera el derecho a alquilar ese inmueble.

Características de la seña de trato

Para comenzar, digamos que la seña de trato es un proceso pre-contractual; sin embargo, si se formaliza el contrato, la seña debe ser considerada un pago adelantado del alquiler. Esto, a diferencia de la garantía, que nunca puede considerarse como un pago de la renta.

Sin embargo, si dentro del plazo establecido el interesado se arrepiente de la reserva, se considera que el propietario está dejando de alquilar y por lo tanto corresponde como penalización, la pérdida de la reserva. En tanto, el período debe ser razonable y acordado entre las partes.

Es importante, si se realiza una seña de trato dentro de las garantías de alquiler, que este acuerdo se formalice mediante una comunicación fehaciente, que por ejemplo hoy en día puede ser un correo electrónico o un mensaje de texto. El propietario debe comunicar al interesado el importe y plazo de la seña de trato. Además, qué ocurrirá con esta seña en caso de concretarse, o no, el contrato de alquiler.

La inclusión de la seña de trato dentro de las garantías de alquiler, se debe a que su objetivo es garantizar el usufructo posterior de un alquiler.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Garantías de alquiler: ¿qué son y cómo funcionan?» Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en gestión de la inversión. Contactanos para más información.

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Fuentes

TaxIt (2021). La garantía del alquiler no se factura y estas son las condiciones. https://taxit-py.medium.com/la-garant%C3%ADa-del-alquiler-no-se-factura-y-estas-son-las-condiciones-357eacc0960b#:~:text=La%20%E2%80%9Cgarant%C3%ADa%20de%20alquiler%E2%80%9D%20es,contrato%20por%20parte%20del%20inquilino

OAS. Código Civil de Paraguay. https://www.oas.org/dil/esp/codigo_civil_paraguay.pdf

Cauciones. ¿Qué es un seguro de caución? https://www.cauciones.com/preguntas/

InfoNegocios. Elementos esenciales del contrato de locación. https://infonegocios.com.py/infolegal/elementos-esenciales-del-contrato-de-locacion

Última Hora (2022). Traen primicia en garantías de alquiler. https://www.ultimahora.com/traen-primicia-garantias-alquiler-n3033615