Tu próxima casa: hipotecas inmobiliarias vs préstamos personales

A la hora de comprar una propiedad, si el dinero no alcanza, las opciones más usuales son: hipotecas inmobiliarias o préstamos personales. No son las únicas, pero sí las más seguras. Sin embargo, hay que analizar muy bien, ya que cada una de estas modalidades tiene costos, ventajas y riesgos diferentes. Por otra parte, todo no es cuestión de dinero. También influyen la confianza y las perspectivas hacia el futuro.

Características de las hipotecas inmobiliarias en Paraguay

Para comenzar, repasemos brevemente qué son las hipotecas inmobiliarias y cómo funcionan. Esencialmente, al tomar un préstamo hipotecario, el deudor cede el derecho de propiedad a la entidad que otorgó el préstamo.

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Otros participantes son:

• Acreedor. Es el banco autorizado o persona que otorgó el préstamo.
• Deudor solidario o aval. Una persona que se compromete a pagar la deuda en el caso de que el tomador incumpla el compromiso.

Al convenir hipotecas inmobiliarias, el deudor debe conocer:

• El porcentaje de financiación. Es el porcentaje del bien por el cual se va a obtener el dinero. Puede variar según las características de la vivienda. Por ejemplo, se puede otorgar por el 80% del valor de la vivienda.
• Monto máximo. Cantidad máxima de dinero que va a prestar el banco. Varía según las características de la vivienda, por ejemplo, si es nueva o usada.
• Plazo. Tiempo en el cual se va a devolver el dinero. Puede oscilar entre los 15 y 40 años. A mayor plazo, mayor costo de la hipoteca.

También es importante saber el tipo de interés, el cual puede ser:

• Fijo. Se mantiene constante durante todo el contrato. Sus plazos son más cortos.
• Variable. Se actualiza en función de las oscilaciones del mercado. Los plazos son más largos.
• Mixto. Combina interés fijo al comienzo y variable al final del período.

Dicho todo esto, es importante saber que hay diferentes opciones en hipotecas inmobiliarias:

• Hipotecas dentro de los programas de vivienda gubernamentales, como Primera Vivienda u otros. Se otorgan a través de entidades autorizadas, como bancos o cooperativas.
• Productos de los bancos. Pueden estar destinados a adquirir o refaccionar la vivienda, unificar deudas o invertir en el negocio.

Características de los préstamos privados

Los préstamos privados son otra alternativa para quienes desean adquirir una vivienda. Las posibilidades son muchas, pero es necesario prestar atención a los detalles. Cada banco o compañía financiera establece sus propias condiciones. Sin embargo, las empresas constructoras o desarrolladoras que cuentan con financiación propia, generalmente ofrecen hipotecas inmobiliarias con plazos que pueden llegar hasta los 15 años.

Repasemos sus características:

Al tomar un préstamo, se pacta con la institución o particular que presta el dinero las condiciones como plazo, monto de las cuotas, tasa de interés y penalidades.

Se deben presentar garantías personales, como un aval, codeudor o deudor solidario, o una garantía real sobre un bien que garantice el pago de la deuda. Por ejemplo, puede ser otra propiedad.

Sin embargo, los préstamos no se deben confundir con los créditos personales, ya que hay muchas diferencias entre ambas figuras. Para comenzar, los créditos personales solamente pueden estar destinados a la adquisición de bienes muebles. Es decir, ni propiedades ni vivienda.

A diferencia de los préstamos, en los créditos personales solamente se abonan intereses por el dinero gastado. En cambio, los intereses de los créditos son más altos que los de los préstamos.

Otra diferencia entre el préstamo y el crédito, es que la cantidad de dinero en un crédito se va restaurando a medida que se hacen los pagos, y al mismo tiempo disminuyen los intereses. En cambio el préstamo consta de una cantidad fija que se va devolviendo en cuotas. Además, los plazos de devolución son más cortos que en los préstamos.

Comparación entre hipotecas inmobiliarias y préstamos personales

A continuación analizaremos las principales diferencias y parecidos entre estos dos instrumentos.

Garantías y acreedores

• Garantía. Es quizás lo más importante porque es lo que diferencia una hipoteca de un crédito. En la hipoteca, la garantía es el propio bien que se adquiere, y el deudor cede al acreedor el derecho sobre esa propiedad. En el préstamo, la garantía puede ser real junto con el compromiso de un codeudor.
• Acreedor. En las hipotecas inmobiliarias que se otorgan a través de la Agencia Federal de Desarrollo (AFD), los acreedores deben ser bancos autorizados. Sin embargo, cualquier banco o entidad financiera puede otorgar hipotecas inmobiliarias. En tanto los préstamos pueden ser otorgados por bancos, compañías financieras o prestamistas particulares.

Montos y finalidades de las hipotecas inmobiliarias vs. préstamos personales

• Finalidad. Las hipotecas inmobiliarias en la mayoría de los casos aplican a la compra de una propiedad. Sin embargo, hay bancos que ofrecen créditos hipotecarios para otras finalidades, como refaccionar la vivienda, consolidar deudas o financiar una actividad comercial. En cambio, los préstamos no tienen una finalidad prefijada y el beneficiario puede utilizar el dinero en lo que necesite.
• Monto máximo. En las hipotecas inmobiliarias está relacionado con el valor de la propiedad. En los préstamos personales, el dinero máximo se otorga en función de una evaluación del banco sobre el perfil del deudor.

Plazos e intereses

• Plazo. Las hipotecas inmobiliarias son a largo plazo, ya que se trata de una adquisición costosa que no se realiza muchas veces en la vida. Estos plazos pueden variar entre los 10 y 40 años. En cambio los préstamos tienen plazos más cortos. Por ejemplo, 36 o 48 meses según la entidad.
• Intereses. La tasa de interés de los préstamos hipotecarios es más baja que la de los préstamos. Por ejemplo, el interés promedio de los préstamos hipotecarios vía AFD se encuentra en torno al 9%. En cambio, los de los bancos pueden llegar al 30%. Para las tasas de interés de los préstamos personales, el Banco Central de Paraguay considera usuaria una tasa del 29,52% en guaraníes y del 11,06% en dólares.

Conclusiones

Si se trata de comprar una propiedad, es evidente que las hipotecas inmobiliarias son mucho más convenientes que los préstamos personales, incluso considerando que es la propia vivienda que se adquiere, la que funciona como garantía. Para decirlo sencillamente, si el deudor no paga, el banco se queda con la vivienda. En cambio, en un préstamos personal se arriesgan otras garantías pero no la vivienda.

Sin embargo, frente a un plazo de 10 o más años para pagar el préstamo, que incluso puede llegar a 40 años, no hay muchas dudas respecto de sus ventajas contra los préstamos personales.

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Por otra parte, es interesante observar que el porcentaje de la población que accede a hipotecas inmobiliarias es muy bajo. Según un informe de MarketData, representan solo el 4,6% de la cartera total de créditos. Además, el 58% de los préstamos hipotecarios está concentrado en solamente tres bancos.

Esto llevaría a pensar que los compradores de viviendas, o bien realizan la operación sin necesidad de recurrir a financiación, se adaptan a la financiación ofrecida por las constructoras u obtienen dinero de la familia o amigos. De hecho, según un informe de la ENIF, el 34% de los paraguayos adultos prestaron dinero. De éstos, el 22% prestó dinero obtenido de una institución.

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Hasta acá llegamos con la nota: «Tu próxima casa: hipotecas inmobiliarias vs préstamos personales». Esperamos que te haya sido útil. Recordá que en Zuba somos especialistas en ofrecer asesoramiento para inversiones inmobiliarias. Contactanos para más información.

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Fuentes

MarketData (2024). El crédito hipotecario: sus particularidades en Paraguay y los factores que aún frenan su crecimiento. https://marketdata.com.py/laboratorio/analisis/el-credito-hipotecario-sus-particularidades-en-paraguay-y-los-factores-que-aun-frenan-su-crecimiento-127685/

El Inmobiliario (2024). Bancos en Paraguay Ofrecen Diversidad de Tasas de Interés para Préstamos de Vivienda. https://www.elinmobiliario.com.py/post/bancos-en-paraguay-ofrecen-diversidad-de-tasas-de-inter%C3%A9s-para-pr%C3%A9stamos-de-vivienda-en-abril

GCF. Lo que debes saber sobre la hipoteca. https://aprendizaje.mec.edu.py/dw-recursos/system/content/12c54d4/vida_diaria/curso/credito/hipoteca/2.do.html

ENIF. Créditos. https://enif.paraguay.gov.py/grupos-trabajo/creditos

Banco Central de Paraguay. https://www.bcp.gov.py/home

GCF. Otros tipos de crédito. https://aprendizaje.mec.edu.py/dw-recursos/system/content/12c54d4/vida_diaria/curso/credito/tipos_de_credito/3.do.html